Bolig i fremtiden - et knapphetsgode eller tilgjengelig for "alle"?

Teksten nedenfor var foredrag på Stortinget 2, mai 2012 - i forbindelse med Iglo sitt boligpolitiske forum;

Bolig i fremtiden - et knapphetsgode eller tilgjengelig for "alle"?

Norge har drevet god boligpolitikk i mange generasjoner, og det er etablert en forståelse hos folk flest at vi skal eie vår egen bolig, noe som også har vært en politisk målsetting. Dette er viktig å ta med seg inn i en eventuell boligskattepolitisk diskusjon, nordmenn er skattegisler hvis det gjøres vesentlige endringer.

Det er heller ikke mange land med så høy andel av boligeiere. Enkelte påstår at vi har et dårlig leiemarked. Jeg mener dette er feil, leiemarkedet fungerer, det er bare det at vi har et svært velfungerende eiermarked.

Det er også viktig å bevare den tryggheten nordmenn føler med å bevege seg inn og ut av markedet. Som eiendomsmegler er det fristende å peke på at årsaken er at vi har verdens best utdannede eiendomsmeglerkorps, men det er kun en ørliten del av forklaringen. Markedet er svært transparent, lovverket har klare og tydelige reguleringer, det er etablert gode forsikringsordninger og det er rekordlave transaksjonskostnader knyttet til det å kjøpe og selge bolig.

Derimot har man sovet i timen når det gjelder hvilken samfunnsøkonomiske viktige funksjon boligmarkedet har, og hvor stor innvirkning politikerne faktisk har på boligforsyningen og boligprisene.

Men nå har man våknet, og det er både positivt og svært nødvendig. Vi er inne i en varig trend med høy befolkningsvekst og lav boligbygging. Politikerne bør ha en målsetting om å tilrettelegge for boligbygging, enten med tilgjengeliggjøring av nok tomter, ha et tilpasset og fleksibelt regelverk og ikke minst sørge for at det offentlig fungerer som en katalysator og ikke bremsekloss.

Dagens pressekonferanse viste nok en altfor sterk boligprisutvikling. 28 % av husholdningene har nå en gjeld som er tre ganger inntekten før skatt, det er ikke sunt at gjeldsgraden fortsetter å vokse. Men det vil den gjøre, da ubalansen mellom tilbud og etterspørsel er så stor! Og nå stiger prisene både i eie og leiemarkedet, alle må ha et sted å bo!

Kjøpekraften beveger seg i stadig større grad over i boligmassen, fremfor i annet forbruk som kan skape flere arbeidsplasser. Og det mest alvorlige er at terskelen for førstegangskjøperne for å komme inn i markedet for altfor høy.

Situasjonen jeg beskriver står i sterk kontrast til kommunalminister Navarsete sitt utspill i februar om at boligbyggingen fungerer godt. Hun påstod at boligbyggingen var i ferd med å ta seg opp, en sannhet med sterke modifikasjoner.

Det ble i 2011 bygget ca 28.000 boliger i Norge, det er riktignok en vekst på 30 % fra 2010, men langt under hva det tidligere har vært og ca 10.000 boliger mindre enn behovet. Samme byggetakt forventes i 2012, og vi ser med andre ord en utflating, og det er alvorlig. Vi fortsetter med andre ord å bygge oss inn i en boligkrise, som vil gi ytterligere prispress.

Innenfor de fleste kommunegrenser er det nok tomter som kan reguleres for utbygging. Selv i Osloområdet vil det bli bygget nok boliger med fokus på sanering av gammel bebyggelse, bygging i høyden, fortetting og der man i ytterste konsekvens kan flytte markagrensen. Utfordringen her er med andre ord vilje og ikke evnen, men da må staten på banen

Da holder det ikke, slik Navarsete gjør, å håpe på at kommunene har strategier for å møte befolkningsveksten på 1 mill flere nordmenn de neste 16 årene. Kommunene vil ikke ta et overordnet samfunnsøkonomisk ansvar, det er og må være et statlig ansvar. Som eksempel vil Bærum kommune være en nøkkel for hovedstadens befolkningsvekst, men er i dag en bremsekloss. Det er de fordi det passer dem, og systemet gir dem muligheten til å bremse.

Regjeringen har dessuten manglet fokus på boligpolitikken i statsbudsjettene. Det eneste tiltaket vi så i fjor høst var tilskudd for bostedsetablering i distriktene, populistisk symbolpolitikk kalles det. Det er ikke noe poeng å lete etter boligbyggingsnåla i statsbudsjetthøystakken. Den finnes nemlig ikke.

Staten er ofte årsaken til at boligbyggingen bremses.  Boligprosjekter forsinkes og/eller blir ikke noe av, ofte fordi 22 offentlige instanser har innsigelsesrett, og benytter seg av dem! I 94 % av kommuneplanene blir det protester.

Vi må slutte å fokusere på distriktspolitikk, og heller snakke om på urbaniseringspolitikk. Urbanisering er en global trend, innflyttere må flytte der arbeidsplassene er.

Hvilke utfordringer står vi da ovenfor i Norge i dag?

Første utfordringer er at det er for dyrt å produsere i Norge.

Med økende boligprisene og strengere egenkapitalkrav er det vanskeligere å etablere seg i boligmarkedet.Norge er et høykostland, der tomter, varer og tjenester er dyrere enn de fleste land vi sml oss med. Dessuten ser vi stadig nye regler som fordyrer boliger, senest klimameldingen sist uke.

Forslag til tiltak;

1. Det må lempes på offentlig kravene til universell utforming. Tilsvarende prinsipper for lemping bør implementeres ved ordinære prosjekter som nå er gjort for studentboliger.
2. Regelverk må ha som målsetting å stimulere til boligbygging, der det ved nye forslag til endringer i relevante lover og forskrifter alltid skal konsekvensutredes betydning det har på boligbyggingen. Det ferskeste eksempelet er klimameldingen som ble lagt frem sist uke. Det å skjerpe energikravene i byggeteknisk forskrift vil få store konsekvenser for boligbyggvingen. Hvor mye vet ingen, og er i seg selv kritikkverdig.
3. Staten må gjennom veksttilskudd stimulere til at kommuner med sterk befolkningsvekst får tilskudd for å bygge ut tilfredsstillende kommunal infrastruktur.
4. Staten bør også ha et overordnet ansvar for utvikling av veinett og offentlig kommunikasjon. Det må bygges, ikke planlegges!
5. Detaljerte forslag til forbedring i gjeldende lovverk lar vi byggenæringen redegjøre for, de er nærmere på ballen i denne tematikken.

Utfordring 2 - ansvarspulveriseringen av boligpolitikken generelt og boligbyggingen konkret

Forslag til tiltak;

1. Statens ansvar er å sikre gode rammebetingelser for boligbygging, men ansvaret er i dag spredt på 6 departementer og 5 stortingskomiteer, i tillegg er det uklare ansvarsforhold mellom stat og kommune. Vi trenger en boligminister med et eget departement med et overordnet ansvar. Dette vil sikre et kontinuerlig og nødvendig fokus på både helheten og detaljene.
2. I påvente av en egen boligminister bør en samordne transport- og arealpolitikken, samt ansvaret for Plan og bygningslovens areal- og bygningsdeler i et departement.
3. Det må årlig defineres nasjonale mål for boligbygging som skal være forpliktende i den kommunale planleggingen og saksbehandlingen for arealanvendelse, boligbygging og utvikling av infrastruktur.
4. Det bør innføres en kraftig reduksjon av det offentliges innsigelsesrett, der innsigelsesretten i det minste skal ligge innenfor de ordinære reguleringsprosessene og det skal kun skje unntaksvis når byggesaker er i samsvar med vedtatt reguleringsplan.
5. Det må stilles strengere krav til kommunenes saksbehandling og ansvar i byggesaker, en ser i dag en rekke utfordringer grunnet manglende kunnskap, kapasitet, strategi eller konsekvenser av beslutninger.
6. Hensynet til økt boligbygging må vektes tyngre ved konflikt med andre interesser som miljø, jordvern eller kulturminner. Det er behov for en god jordvernsdebatt der den hellige matjorda i Norge utfordres.
7. Det må gjennomføres kommunesammenslåinger, som vil resultere i at kommunene har et mer helhetlig fokus og tar et større samfunnsøkonomisk ansvar, samt at det er enklere å løfte kostnader til infrastruktur.

Den tredje utfordringen er et stadig økende klasseskille i samfunnet.

Forslag til tiltak;

1. Strengere krav til betjeningsevne og ansvarliggjøring av banker i sin rådgivningsfunksjon, bør være tilstrekkelig ved låneopptak. Egenkapitalkravet er ulogisk og usosialt, det straffer de som ikke har hjelp eksternt. Paradoksalt nok brukes skattepenger gjennom startlånsordningen til å gi boligkjøpere den egenkapitalen som bankene ikke får lov til å finansiere. Antall søknader om startlån har doblet seg siste halvår, dette burde vært bankenes bord!
2. Staten bør ta ansvar for bygging av nok rimelige studentboliger. Det vil ta unna presset i leiemarkedet, som vil gjøre leie et mer attraktivt alternativ til å eie.
3. BSU ordningen bør styrkes kraftig for å stimulere og motivere unge til å spare i bolig.
4. Fjerning av dokumentavgiften, eventuelt subisidiært innføring av et bunnfradrag i beregningsgrunnlaget.  

Fart i boligdebatten i Stortinget

Det var god temperatur i den spontane spørretimen i Stortinget i går. Boligpolitikk var et sentralt spørsmål, der Høyre, Fremskrittspartiet og Kristlig Folkepartiet utfordret statsministeren i manglende tiltak for å sikre boligbygging og avdempe boligprisveksten.

Det er gledelig å se hvilken bred politiske enighet det nå er at politikerne må på banen for å stimulere til boligbygging.

Når Stortingets tre største partier alle er enige om at ”noe må gjøres”, da er det ”hope in a hanging snore”, som Nils Arne Eggen en gang sa det.

Erna Solberg påpekte hel korrekt at det har vært bygget og bygges over 10 000 for få boliger i Norge hvert år. Med en forventet befolkningsvekst de neste 16 årene på 1 million nye nordmenn, vil  boligbehovet være enormt i mange år fremover. Det er helt riktig som høyrelederen i går sa at Regjeringen har totalt manglet fokus på tematikken og at en i de siste statsbudsjettene ikke har sett noen positive tiltak i denne retningen. Det er ikke noe poeng å lete etter boligbyggingsnåla i statsbudsjetthøystakken. Den finnes nemlig ikke.

Det er også helt riktig som både Høyre og Fremskrittspartiet påpekte i går at det er staten som ofte er grunnene til at utviklingen bremses.  Boligprosjekter forsinkes og/eller blir spolert fordi 22 offentlige instansene har innsigelsesrett, og benytter seg av dem! I 94 % av kommuneplanene blir det protester, og langt på vei kommer protestene fra det offentlige.

Kristelig folkeparti pekte også på de usosiale retningslinjene med økt egenkapitalkrav, som har kommet fra Finanstilsynet.

Hva så med statsministerens respons?

Jens Stoltenberg uttrykte glede over befolkningsveksten, og var også enig i behovet for nok boligbygging og viktigheten av dette fokuset på øverste politiske hold.

Statsministeren viste i gårsdagens spørretime en åpenhet for å diskutere ovennevnte sentrale spørsmål og viste at vi nå er på konkrete tiltaksdiskusjoner og ikke visjonsdiskusjoner. Det er særdeles gledelig.

Jeg har nå klare forventninger om at det snart vil bli fremmet forslag om et bedre plansamarbeid mellom stat og kommune, innskrenkninger av det offentliges innsigelsesrett og en god jordvernsdebatt der den hellige matjorda i Norge kan utfordres.

Det Stoltenberg derimot ikke ville røre, var Finanstilsynets retningslinjer.

Jeg har forståelsen for at statsministeren er varsom med å bevege seg inn på Finanstilsynets domene, men han bør absolutt bekymre seg over det økte klasseskillet som er i ferd med å etablere seg i det norske samfunn.

Det bare må bli mål det

Arbeiderpartiet har det siste året vist en positiv kraft i boligpolitikken. Partiet har vist interesse i å forstå problemene, vilje til å lytte til næringen og kraft til å gjøre et stykke arbeid for å løse utfordringene. Arbeiderpartiet nedsatte et boligpolitiske utvalg i november bestående av Håkon Haugli (leder), Torgeir Micaelsen, Marianne Aasen og Lene Vågslid. Det var absolutt interesserte, kritiske og spørrende Stortingspolitikere vi i Norges Eiendomsmeglerforbundet traff i januar.

Rapporten til utvalget er nå levert, og jeg synes de fortjener honnør for at de har tatt på alvor de boligpolitiske utfordringene vi står ovenfor.

Det er også gledelig å se at mange av våre forslag nådde gjennom, det er overmodent med en boligminister iNorge, som har et samordnet embetsverk under seg med klare nasjonale og regionale mål for boligbygging. Det er også på tide med en statlig og kommunal sektor som fungerer som medspillere med felles mål om at det bygges nok boliger. Vi blir 1 millioner flere innbyggere i Norge de neste 17 årene, grep som dette må til!

Vi får heller tilgi at de ikke foreslår kommunesammenslåing som et effektivt og godt tiltak, jeg tror ikke siste ord er sagt når det gjelder det fremdeles.

Nå som Arbeiderpartiet har gjort mye av grovarbeidet med å legge frem en så detaljert tiltaksrapport, så kommer raskt forventningene om resultater. Mange av de foreslåtte tiltakene krever større strukturelle endringer og både departementer og kommuner må gjennom omfattende endringer for å kunne møte mange av de utfordringene som blir foreslått.

Men det er ikke alle tiltakene som krever lange briller…

Allerede nå kan boligbygging løftes i all arealplanlegging, der miljø, jordvern og kulturminner i alle år har fått prioritet. Boligbygging kan enkelt løftes opp som et prioritert hensyn, selv om det neppe skjer uten støy. Norsk Bondelag har tidligere i år proklamert at ikke en kvm matjord skal ofres for boliger, slike ytterliggående syn blir det heftige politiske debatt av. En debatt vi gjerne stiller opp i.   

Allerede nå kan Regjeringen øke tilskudd til kommunal infrastruktur både innenfor og på tvers av kommunegrensene. Alle de store byene har store utfordringer med å bygge ut både tilfredsstillende veinett og offentlig kommunikasjon for å møte befolkningsveksten. Vi må igangsette disse prosessene nå!

Allerede nå kan det etableres låneordninger til miljøopprydding av gammel utidsmessig bebyggelse og for strategiske tomtekjøp i kommunene. Her kan det skapes mange nye boliger raskt! Dessuten kan en allerede nå varsle at Husbankens låneramme blir styrket slik at flere vet om og kan få Startlån.

Allerede nå kan det vedtas at det ved alle nye endringer i Plan- og bygningsloven (PBL) og tilhørende forskrifter skal konsekvensutredes hvilken betydning det har på boligbyggingen. En kan også allerede nå begrense adgangen til å klage i byggesaker der det bygges i samsvar med vedtatt reguleringsplan.

Allerede nå kan Regjeringen varsle at de vil øke betydelig bygging av nye studentboliger.

Det er gjennom vinteren etablert store forventninger om at det nå skal skje noe. Spesielt er forventningene store siden det er det partiet som har den den politiske ballen som kommer med forslagene til hvordan man skal score mål.

Det bare må bli mål det.

Er Finanstilsynet en politisk aktør?

Det er ingen hemmelighet at undertegnede er en stor skeptiker til Finanstilsynets nye retningslinjer knyttet til boliglånsfinansiering. De nye retningslinjene rammer svært usosialt, og setter mange unge i en svært tøff likviditetsmessig situasjon. Vi har i etterkant fått en rekke eksempler som viser potensielle førstegangskjøpere betale opptil 50 % mer i månedlige leiesummer enn hva de ville gjort på lånekostnader hvis de hadde fått kjøpt. Og da ville de i tillegg betalt ned på egen gjeld!

Det er likevel innenfor Finanstilsynets mandat og stramme inn en usunn kredittpraksis, hvis de ser behov for det. Det kan også være fornuftig å begrense husholdningens låneopptak, vi må alle tåle en tøffere økonomisk situasjon og en betydelig høyere boliglånsrente enn dagens.

Det vi derimot stiller oss undrende til er at Finanstilsynets direktør går inn på det vi oppfatter som nye områder. Morten Baltzersen har i en rekke medieoppslag kommentert at boligprisene er for høye, og at boligprisveksten ikke er bærekraftig.

Vi er ikke enig i at dagens boligprisnivå ikke er bærekraftig, norske husholdninger vil i all hovedsak tåle en betydelig høyere rente.

Det at vi er uenige er kanskje ikke oppsiktsvekkende. Det oppsiktsvekkende er at Finanstilsynet nå ser det som sin oppgave å mene noe om boligprisutvikingen, samt og enda viktigere, gjøre grep for å begrense den.

Vi var ikke klar over at det lå innenfor Finanstilsynets mandat å mene noe om hva som er "riktig" boligprisutvikling. Hvis dette ligger innenfor mandatet stiller vi oss svært skeptisk til om dette er fornuftig.

Vi mener Finanstilsynets mandat er å sikre bankenes og lånetagernes soliditet, uavhengig av boligprisveksten. I dette ligger å legge inn forventede renteendringer som låntaker må tåle. Det er også riktig at Finanstilsynet maner til, eventuelt pålegger, at det ved lån til bolig, uten annen sikkerhet, ikke lånes ut mer enn en viss del av boligverdien, slik at sikkerheten er tilstrekkelig god også ved et pris-/verdifall.

Det er vår oppfatning at Finanstilsynet har gått altfor langt med de nye retningslinjene, men det ligger innenfor Finanstilsynets mandat, og er noe vi må respektere.

Men når man går inn på å mene noe om hva som er riktig boligprisutvikling, og beveger seg inn på grep for å gjøre noe med det, så beveger man seg inn i et politisk farvann. Hvis vi hadde hatt en helhetlig boligpolitikk i Norge de siste årene, ville vi hatt en helt annen boligbygging i dag, og da hadde vi også sett en helt annen boligprisutvikling.

Men dette er et politisk ansvar, og ligger langt utenfor Finanstilsynets mandat.

Dessuten må vi minne om at det ved behandling av siste boligmelding var enighet i et samlet Storting om at det er et mål at flest mulig eier sin egen bolig. Retningslinjene som nå er vedtatt vil stenge mange flere ute av markedet, samt gjør veien inn fryktelig lang for mange.

Vi har intet ønske om en boligprisøkning i Norge som det ikke er økonomisk grunnlag for. Men vi mener at ulike personer har ulike roller. Med sitt utspill oppfatter vi Baltzersen som en aktør i den boligpolitiske debatten, en rolle vi mener er svært uheldig.

Derfor stiger prisene også i 2012

Det å være spåmann er alltid spennende. Vi eiendomsmeglere blir ofte beskyldt for å være evig optimister, men vi har faktisk truffet nesten innertier i våre spådommer både for 2010 og 2011. Riktignok gikk vi på noen ordentlig bomskudd de to årene før, men det gjorde vel alle sammen?

Vi er nå på vei inn i nok et positivt år for boligmarkedets del. Det er likevel grunn til å være mye mer nøktern optimist i år sammenlignet med i fjor. Vi har nå en svært uoversiktelig økonomisk situasjon i Europa, og dette vil ramme oss på en eller annen måte. Det er ikke utenkelig at vi vil se en økt arbeidsledighet utover i året, og dette rammer fort boligmarkedet.

Dessuten har Finanstilsynet kommet med innstramminger i finansinstitusjonenes boliglånspraksis. Dette vil utvilsomt begrense kredittveksten og derfor redusere etterspørselen etter boliger, først og fremst fra førstegangskjøperne. Vi kan likevel kunne risikere en smitteffekt over i andre kjøpergrupper. Selv om hensikten bak Finanstilsynets tilstramming er god, så mener vi at dette tiltaket vil ramme feil, og vil presse mange over i et allerede presset leiemarked.

En annen faktor som presser prisene ned er den stadig økende boligbyggingen. Dette vil ha en dobbelt effekt, både med at tilbudsiden øker av flere boligprosjekter og at mange kjøpere i prosjektene vil legge sine boliger ut for salg når det nærmer seg ferdigstillelse.

Likevel trekker ikke disse faktorene nok til at vi får en negativ prisutvikling.

Vi har praktisk talt full sysselsetting i Norge, rekordlav boliglånsrente og stadig økende befolkningvekst. Norge har dessuten en solid økonomi, og vi har mange grep klare hvis effekten av den internasjonale uroen blir for stor.  

Norges Eiendomsmeglerforbund tror på en lavere prisvekst på boliger i 2012 enn det man opplevde i 2011. I 2012 tror NEF at prisøkningen på boliger kommer til å bli på fire prosent, mens man i 2011 til slutt endte på en prisvekst på ni prosent.

Det vil i såfall være en sunn boligprisutvikling for oss alle.