Regjeringen må nå vise handlingskraft

Jeg har hørt at en god ting ikke kan sies for ofte.

Politikerne må nå på banen, boligprisveksten vi har sett de siste årene er langt på vei politikerstyrt, og det er få tegn til bedring hos mange politikere.

Det er mange årsaker til den sterke boligprisveksten, men for lite boligbygging, sterk innenlandsk økonomi, lav rente og nærmest full sysselsetting er de sterkeste årsakene, kanskje nettopp i den rekkefølgen.

Vi har de siste to årene skreket høyt om behovet for tiltak for å stimluere til mer boligbygging. Men vi har tvert i mot sett det motsatte. I en tid der boligbyggingen er lav har politikerne kommet med en rekke fordyrende krav, og kommunene har vist svært variert interesse i å sikre nok bygging. De fleste kommuner tar ikke det helhetlige ansvaret.

Nå som høyrevinden har bredt seg over landet, blir det spennende å se om dette følges opp i politisk vilje til å gjøre nødvendige grep. Det er ingen automatikk at Høyre går foran, Bærum har som eksempel i lang tid vært en av "verstingene" for å sikre nok boligbygging.

Det er likevel grunn til å være optimist, flere og flere politikere har våknet! Flere ser nå at mye av ansvaret for den lave boligbyggingen ligger hos dem, og med nye mannskaper i kommunestyrene vil forhåpentligvis fokuset bli enda større.

Men boligbyggingen er langt fra kun et kommunalt ansvar, et slikt syn har kommunalminister Navarsete kommet unna med altfor lenge. Det er fra regjeringshold vi har de fordyrenede kravene, samt har staten et stort ansvar for å sikre en infrastruktur som skal tåle nødvendig boligbygging.

Det var derfor svært skuffende å se Regjeringen nedsette et boligutvalg som i sitt mandat ikke fikk muligheten til å vurdere den helhetlig boligpolitikken. Det var sosial boligbyggingen som var høyeste prioritet, og utvalget konsentrerte seg da om boligforhold for 3 % av befolkningen. Nå som utvalgsrapporten er levert er tiden overmoden for å konsentrere seg om de øvrige 97 %.

Regjeringen må nå vise handlekraft og nedsette et nytt boligutvalg, som i sitt mandat skal foreslå tiltak for å sikre en helhetlig boligpolitikk.

Boligutvalget bør inkludere aktører som boligbyggere og eiendomsmeglere, som i det daglige opplever mange av de utfordringene som finnes.

I følge bl.a. SSB og Nordea går vi nå inn i flere år med betydelig økning i prisene. Hovedargumentet er for lite boligbygging, og hvis de har rett, så har vi dårlig tid...

Slå av CAPS LOCK!

Økonomisidene har de siste ukene vært preget av krigstyper, der den økonomiske situasjonen i "resten av verden" tydeligvis vil føre til krakk her til lands. I forrige uke ble jeg daglig kontaktet av ulike redaksjoner med spørsmål om boligmarkedet nå ville falle, ja kanskje stupe.

Mange land har utvilsomt tøffe tider foran seg. Det spesielle nå var at panikken vi så på børser verden over først og fremst kom som en kollektiv erkjennelse av krise, fremfor konkrete situasjoner som dyttet markedet utfor stupet.

Det har lenge vært kjent at mange europeiske land og USA må stramme inn kraftig for å få kontroll på de store gjeldsforpliktelsene. Dette vil gjøre vondt, og effektene vil først og fremst være av langsiktig karakter.

Når vi nå er inne i en såpass krevende og uoversiktelig situasjon, vil det naturlig nok skape usikkerhet. Det var usikkerheten som tok tak i børsene i forrige uke. Fallet overrasket likevel de aller fleste økonomene, flere sjefsøkonomer antydet at panikken overtok for fornuften.

Forsidene bar likevel preg av at vi nå plutselig var tilbake til sene høstmåneder i 2008. Det hele toppet seg med en blodrød forside i Finansavisen med børsen i bakgrunnen, en symbolikk som ikke var til å misforstå. Nå var det bare å kle seg for dårlig vær!

Men er været egentlig så dårlig?

De fleste kriserammede land viser nå en vilje til å gjennomføre de nødvendige innstrammingene. Det er også ikke bare et kollektivt ansvar men også en kollektiv behov for at en skal komme seg gjennom dette, kollaps i et land vil vil kunne dra med seg andre land i dragsuget. Det er ingen interessert i!

Dessuten peker de aller fleste piler i Norge fremdeles oppover. Vi har nesten ikke arbeidsledighet, stabil lønnsvekst og lav rente. Det er vel ingen overdrivelse og si at de aller fleste nordmenn sitter i en trygg og god situasjon.

Utfordringer kan utvilsomt komme, men de aller aller fleste opplever ikke å være berørt. For boligmarkedets del er bekymringen heller ikke stor. Beslutningen om å flytte på seg baserer seg først og fremst på sin egen økonomi, og for de aller fleste er den som sagt god. Når vi i tillegg har bygget altfor lite boliger i mange år nå, så er det heller en sannsynlighet for oppgang enn nedgang.

Det kan derfor hende at det av og til er lurt å slå av CAPS LOCK når overskriftene lages, og heller balansere budskapet bedre.

Men det selger jo ikke flere aviser.

En ny æra

Siden jeg startet i eiendomsmeglerbransjen for 15 år siden har bransjen utviklet seg i en stadig mer profesjonell retning. Vi har blitt stilt ovenfor en rekke nye og ofte mer detaljregulerende krav. Det å selge bolig er betydelig mer tidkrevende i dag, og vi har gjennom lov og forskrift blitt stilt ovenfor økte krav til infomasjon og ikke minst kompetanse, for å kunne gjennomføre et boligsalg.

I samme periode har bransjen scoret dårligere og dårligere på omdømmeundersøkelser. Dette skyldes mye et stadig økende konfliktnivå mellom selgere og kjøpere, og selv om eiendomsmeglerne sjelden har skyld i at det oppstår en konflikt, så har det dessverre vært aktører i vår bransje som ikke har vært seriøse nok.

Disse lykkejegerne har gjerne hatt null utdannelse eller kompetanse innenfor eiendomsmegling, men har "over natten" gått inn som meglere og solgt boliger. Og selv om mesteparten av bransjen har vært seriøse mennesker og selskaper med stor grad av yrkesstolthet, så har bransjen lidd mye av skaden forårsaket av lykkejegerne.  

1. juli 2011 innledet vi en ny æra for bransjen. Vi har med lovgivers hjelp kvittet oss med mange av lykkejegerne og ikke minst gjort det nesten umulig for nye å komme til. I den nye æraen må alle som jobber som ansvarlig megler ha minimum tre års utdannelse og to års praksis. Kundene bør oppleve en trygghet når megleren har fem års utdannelse.

Helt siden loven fra 2008 trådte i kraft har vi sett frem til denne dagen. Nå kan vi med stor stolthet i stemmen proklamere at  hele eiendomsmeglerbransjen er utdannet.

Nå har lovgiver stilt de samme kravene til kompetanse til meglerne som markedet forventer når de skal selge bolig. Nå har lovgiver stilt de samme kravene til kompetanse til meglerne som den seriøse delen av bransjen har gjort til seg selv lenge. Vi håndterer de viktigste verdiene til folk flest, og da skulle det bare mangle at vedkommende som skal selge boligen har god nok kompetanse til å gjøre nettopp det.

Kompetansekravet vil løfte bransjens anseelse. Men hele bransjen må nå over tid levere gode prestasjoner og gi kundene positive opplevelser, det er når kundene merker en tydelig forskjell i et lengre perspektiv at omdømme styrkes.

Men nå har startskuddet gått for den nye æraen. Det er hva vi kan kalle en god start på sommeren.

Vi trenger en boligminister!

Det å sitte i en kommentatorrolle til politiske prosesser kan sammenlignes med å sitte i opposisjon, det er veldig enkelt å ”sparke” på de som bestemmer og som ikke ”skjønner” alvoret.

Det er nå på tide med ros til partier i sittende regjering, både Arbeiderpartiet og SV har nå satt boligpolitikk på agendaen, og det på en konkret og god måte.

Jeg deltok i forrige uke på Arbeiderpartiets boligpolitiske seminar på Stortinget, i regi av stortingsrepresentant Håkon Haugli. Det at regjeringens største parti avholder et slikt seminar er meget positivt, men enda mer gledelig er konklusjonen;

”Vi må få på plass rammebetingelser for å sikre bygging av nok boliger i et langsiktig perspektiv.”

Vi ser nå en politisk innrømmelse om at vi har manglet en helhetlig boligpolitikk i Norge. Vi ser stadig flere politikere, på tvers av partiene, ta til orde for at vi må løfte denne debatten på et mye høyere nivå.

Det er et offentlig ansvar å legge til rette for at det kan bygges nok boliger for å møte den stadig økende etterspørselen, enten vi snakker om tilgjengeliggjøring av tomter, bygging av nok studentboliger, tilskuddsordninger, styrking av Husbanken, skape et bedre og smidigere regeleverk osv osv.  

Nevnte Haugli, Bård Folke Fredriksen og Heikki Holmås har markert seg aktivt i media den siste tiden i mange av disse sakene, noe som gir meg håp om at vi vil se grep som langt på vei ikke vil skape de store politiske motsetningene og at vi denne gangen ser ord bli handling.

Men for å skape et langsiktig fokus på boligpolitikken må vi starte med ansvarliggjøringen på overordnet nivå. I dag forvaltes boligpolitikken av fem stortingskomiteer og fire statsråder, der det overordnede ansvaret er fullstendig pulverisert mellom stat, kommune og det private markedet.  

I mange andre europeiske land har de en egen boligminister som har det overordnede boligpolitiske ansvaret. Det er kanskje på tide i Norge også?

Vi har tross alt verdens høyeste andel av mennesker som eier sin egen bolig (80 %), det er da utrolig viktig at disse verdiene forvaltes riktig. 

Bolighandel - uten sikkerhetsnett?

Gårsdagens ”breaking news” var to studier av SIFO og TNS Gallup, som har kartlagt boligtransaksjoner i Norge. Studiene gir en lite overraskende konklusjon; boligkjøperne opplever usikkerhet når de skal kjøpe bolig.

I gårsdagens presseoppslag ble Forbrukerrådets direktør Randi Flesland, barne-, likestillings- og inkluderingsminister Audun Lysbakken og undertegnede behørig sitert. Vi var alle skjønt enige om at det var viktig å sikre trygghet i bolighandelen.

Det er likevel viktig å nå skille mellom reell usikkerhet og opplevelsen av usikkerhet. Når det årlig omsettes ca 120 000 boliger hvert år, så er det forsvinnende lite konflikter mellom selgere og kjøpere.

Det klages også lite på eiendomsmeglerbransjens tjenester, kun ca 200 klager i 2010, hvor 40 % av klagene ga klagerne medhold, vitner om en bransje som stort sett leverer fornøyde kunder, både på selger og kjøpersiden.

Men det at det er lite konflikter og/eller klager er ingen garanti for at det er trygt.

Vi nordmenn er oppdratt med at vi skal kjøpe egen bolig. Dette har vært en sentral politisk målsetting gjennom generasjoner, og uavhengig av farge på regjeringspartiene. Det er nok mye av grunnen til at vi i Norge har et svært transparent boligmarked med felles markedsføringsplattform, et gjennomregulert lovverk og svært opplyste forbrukere som både snakker om kvadratmeterpriser, budfrister og som svært ofte kjenner rettighetene sine godt.  

Jeg mener derfor vi først og fremst snakker om opplevelsen av utrygghet fremfor en reell utrygghet.

Men selv opplevelsen av utrygghet skal vi ta alvorlig, og dessuten kan den reelle tryggheten alltid økes.

Obligatorisk boligsalgsrapporter

Det er i rapportene trukket frem behovet for grundigere tekniske rapporter. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har vært initiativtaker og pådriver for en obligatorisk boligsalgsrapport i flere år.

Når Lysbakken varsler tiltak, og trekker frem lovpålagt boligssalgsrapport, så slår han inn åpne dører. Det har vært bred enighet om hovedprinsippene rundt dette lenge. Det endelige vedtaket ligger nå klart på Stortinget og vi er en samlet bransje som ser frem til at dette kommer.

Servicehefte

I gårsdagens oppslag trakk Randi Flesland frem behovet for et servicehefte for boliger. Ingen ny tanke, men den er god. Jeg tror likevel vi ikke skal detaljregulere for mye før man har sett effekten av obligatorisk boligsalgsrapport. Vi må ikke fordyre transaksjonsprosessene for forbrukerne unødvendig.

Budrunder

Forbrukerrådet skriver på sine hjemmesider at ”Forbrukerne opplever budrunden som både krevende og usikker.”

Budrunder er ofte krevende og usikre. Alle budrunder lever sitt eget liv, og det er nettopp i slike situasjoner verdien av en erfaren og flink megler virkelig kommer tydelig frem.

Det er likevel viktig å huske på at det er forbrukerne som setter premissene i forhandlingene. Korte frister er ikke noe meglerne ønsker, det er forbrukernes spill seg i mellom som ofte presser dette frem. Det er likevel vanskelig å se for seg begrensninger i denne valgfriheten. Med påtvungne lengre frister vil fenomenet med budgivning direkte mellom budgivere og selgere øke, noe som har vist seg å være et fenomen forbundet med mange komplikasjoner og konflikter.

Vi har blitt invitert av statsråd Audun Lysbakken til et møte der vi skal diskutere mulige tiltak for å etablere en opplevelse av en tryggere og mer oversiktlig bolighandel i Norge. Det ser vi frem til, men jeg tror det er viktig å være klar over at både selgere og kjøpere har et betydelig sikkerhetsnett i lovgivningen i dag.

Å selge og/eller kjøpe bolig i Norge er trygt – vel og merke hvis det skjer ved hjelp av megler.

Heksejakt fra Forbrukerrådet

Heksejakt er et hardt ord. Spesielt ubehagelig kan jeg love heksejakten er når den kommer fra Forbrukerrådet.

Eiendomsmeglerbransjen og Forbrukerrådet har ligget i hver sin ende av skalaen i omdømmeundersøkelser i mange år. En tøff mediakamp med Forbrukerrådet vil sannsynligvis være rått parti, Forbrukerrådet kommer til å bli trodd.

Når vi nå likevel velger å ta denne kampen, så er det fordi nok er nok.

God forbrukerpolitikk er ikke synonymt med heksejakt og skittkasting i alle offentlig rom. Og det er nettopp den erfaringen vi har opplevd nå over flere år. Selve heksejakten er nå blitt dokumentert av et anonymt brev fra en ansatt i Forbrukerrådet, grundig referert i dagens Kapital (06.05.11). Brevet skriver;

”Forbrukerrådet har foretatt en undersøkelse for å bevise at vi (les: Forbrukerrådet) har rett og at bransjen (les: eiendomsmeglerbransjen) tar feil. Denne undersøkelsen ga imidlertid feil resultat og blir dermed ikke offentliggjort.”

Hvis dette medfører riktighet har vi med et Forbrukerråd å gjøre som er mer opptatt av å ”ta” eiendomsmeglerne fremfor å tale forbrukernes sak. Da er Forbrukerrådet helt ut av kurs og mister enhver form for troverdighet og tillit.

Dette er dessverre ingen overraskelse for oss, vi har lenge ikke forstått mange av de politiske holdningene Forbrukerrådet har vist. Når vår sterke mistillit nå blir offentlig er det riktig å trekke frem noen eksempler;    

PRIVATE SALG

Forbrukerrådet og eiendomsmeglerbransjen hadde mange diskusjoner da Konkurransetilsynet sendte på høring om private skulle få annonsere boliger på nettportaler som FINN, Tinde og NY. Den faglige uenigheten i denne saken var ikke overraskende. Forbrukerrådet skal jobbe for valgfrihet for forbrukerne, NEF skal jobbe for sine medlemmers interesser.

Men når de ved lansering av de nye bestemmelsene sender ut en pressemelding der de påstår at det er ”like trygt å selge privat” som å bruke megler, så gikk de langt utover hva et Forbrukerråd skal gjøre.

Dette er samme Forbrukerråd som i lovarbeidet i lov om eiendomsmegling av 2008 kjempet for tre års utdannelse og to års praksis for å kunne jobbe som ansvarlig megler. Nå mener de altså at den jobben de mener krever 5 års utdannelse er så enkel at en privat kan gjennomføre det like enkelt selv.

Vi har som bransje gjennomgått en betydelig opprydding, og står nå igjen som en mer kompetent og seriøs bransje. Vi forventer en helt annen respekt fra Forbrukerrådet for viktigheten av jobben en eiendomsmegler gjør. Forbrukerrådet velger heller ukritisk å neglisjere den risikoen en privat boligselger går inn på ved å selge selv, og ikke minst risikoen som er der for kjøper som kjøper hos en privat boligselger.

Vi mener dette er useriøs opptreden av Forbrukerrådet.

BOLIGSALGSRAPPORT – OBLIGATORISK ELLER IKKE

Eiendomsmeglerbransjen var opprinnelig en av initaitivtakerne til at vi skal ha boligsalgsrapport på boligtransaksjoner i Norge. I takstlovutvalget har vi arbeidet for et regelverk som skulle gjøre bruken av boligsalgsrapport som ”eneste alternativ”. Forbrukerrådet og takseringsforbundene ønsket det obligatorisk på alle transaksjoner, noe som er lite hensiktsmessig bl.a. i arv-/skiftesaker. Men målsettingen er vi enig om, vi ønsker i praksis boligsalgsrapport på alle boligtransaksjoner som legges ut i det åpne marked.

I media har Forbrukerrådet beskyldt oss for å være i mot boligsalgsrapport. En slik uredelighet er ikke et Forbrukerråd verdig.

INNSKRENKING AV FORBRUKERNES VALGFRIHET

Forbrukerrådet har gått aktivt inn for at det skal bli ulovlig å engasjere en megler før en har valgt takstmann, for å unngå utidig press på takstmennene. Vi har med andre ord et Forbrukerråd som vil begrense forbrukernes valgfrihet, til selv å gjøre vurderingen om de ønsker å gå til en takstmann eller megler først.

Årsaken til Forbrukerrådets holdning er det de mener er ”eiendomsmeglernes makt” over takseringsbransjen, noe som gir press der meglere dikterer takstmennene til å sette en annen verditakst enn det takstmann ønsker.

Det Forbrukerrådet velger å se bort fra er at alle kan kalle seg takstmann (megler er beskyttet tittel og krever 5 års utdannelse), det finnes ingen kompetansekrav. I mange situasjoner er det behov for å rettlede en takstmann i riktig retning. Det er en meglers plikt, av hensyn til boligselger.

Forbrukerrådet vil heller at forbrukerne skal slå opp på Gule sider for å finne egnet takstmann, uten noe form for kvalitetssikring.

Dette er risikosport for forbrukerne og useriøst av Forbrukerrådet.

ARGUMENTERER SPEKULATIVT OG MED USANNHETER

Et siste av mange andre eksempler  er et brev Forbrukerrådet sendte Finansdepartementet. I dette brevet skulle Forbrukerrådet dokumentere at eiendomsmeglerne uansett ikke har et ansvar i forbindelse med boligtransaksjoner.

Forbrukerrådet trekker frem en klagenemndsdom der megler ble frikjent da han hadde informert om flere hundre tusen kroner feil fellesgjeld i salgsoppgaven. Det Forbrukerrådet unnlater å skrive i brevet til departementet er at eiendomsmegler hadde rekvirert opplysningene fra forretningsfører, som hadde gitt feil tall til megler. Da har selvfølgelig ikke megler ansvaret for den feilaktige opplysningen. Hadde forretningsfører opplyst riktig, men megler skrevet feil, så finnes det flere dommer som har gitt megler ansvaret.

Dette er spekulativt og useriøst av Forbrukerrådet.

Jeg kan ikke forstå at ikke Forbrukerrådet velger en god dialog fremfor en aggresiv mediaskittkasting mot bransjen, jeg er sikker på at en god dialog hadde vært mer fruktbart for å oppnå gode resultater for forbrukerne.

Etter å ha jobbet tett opp mot Forbrukerrådet de siste tre årene har jeg erfart et Forbrukerråd som misbruker sin rolle og posisjon kynisk. Det er skummelt å se et Forbrukerråd som så til de grader mangler evnen til å se perspektiver i problemstillinger, som så klart har forhåndskonkludert i en rekke saker og som bevisst farer med misforståelser i sin kommunikasjon, som mange vil karakterisere som direkte løgn.

Jeg har opplevd et Forbrukerråd som ser på sin rolle som heksejeger og som gir blaffen i at det også står forbrukere og brenner på bålet.

Med det er håp, som den anonyme brevet avslutter med;

”Det finnes mange redelige ansatte i Forbrukerrådet og vi er ikke komfortable med det sporet vi nå er inne i”.  

Vi har tidligere hatt et utmerket samarbeid med Forbrukerrådet, der vi har diskutert mange gode saker til forbrukernes beste. Vi ønsker oss gjerne tilbake dit, men det ser vanskelig ut med dagens politiske ledelse.

Jeg velger meg april

Undertegnede og flere andre boligeksperter har lenge klaget over for lav tilbudsside i boligmarkedet. Den lave tilbudssiden har skapt et stort etterspørselspress på boliger som har ligget ute. Det er den enkle årsaken til den sterke boligprisveksten vi har sett hittil i år.

Nå som apriltallene er lagt frem så er det enkelt å konkludere med at faren er over for denne gang. Samtidig som boligene i april nesten aldri har blitt solgt så raskt, og det heller ikke er blitt solgt så mange (når vi tar hensyn til påsken), så har boligprisene gått ned 0,3 %. Det er faktisk svakere enn normalt, april pleier å gi en moderat stigning.

Nå er 0,3 % nedgang svært lite, og er i seg selv ikke noe vi normalt bruker store bokstaver for å beskrive. Jeg mener likevel at denne nedgangen er et kraftig sunnhetstegn for det norske boligmarkedet, og gjør at Øystein Olsen ikke trenger å ligge søvnløshet om natten for å roe boligmarkedet med høyere renter.

Boligmarkedet har lenge blitt beskrevet som overopphetet. Det er riktig at vi har lagt bak oss et svært sterkt første kvartal, men første kvartal har nesten alltid vært sterkt. Vi har det siste året hatt en prisvekst på 8 %, men det er store forskjeller både regionalt og på boligtyper. Et eksempel er eneboliger som har steget under 4% på et år, et nivå som få vil karakterisere som en prisboble.

Og selv om gjeldsnivået til nordmenn er historisk høyt, så er nordmenns evne til å håndtere nivåene absolutt under kontroll og gjeldsveksten er heller ikke faretruende høy.

I sum vitner det om et boligmarkedet med et bærekraftig og sterkt fundament, som også vil tåle tøffere tider (Les; høyere renter, øke arbeidsledighet osv)

Vi ser nå svært høy aktivitet i boligmarkedet uten at boligprisene stiger. Hva skyldes dette?

1. Nye boligprosjekter har kommet ut i markedet, og boligkjøperne har nå mye mer å velge i enn på lenge. Når det i tillegg rapporteres om at salgene går bra så blir det færre potensielle kjøpere på hvert salgsobjekt. Vi har lenge pekt på dette som nøkkelen for et stabilt boligmarked, og nå ser vi at det nærmer seg en stabilisering nok en gang. Men det måtte stigende boligpriser til for at prosjektene skulle komme ut på markedet.
2. Vårflommen. Fredag 29. april ble nesten 1000 boliger lagt ut på FINN. Det er lenge siden volumet har økt såpass mye, og det tyder på at vårflommen er på vei.

I perioden vi går inn i vil markedet også endre karakter.

Nå har vi vært inne i noen måneder der det helt klart har vært selgers marked i store deler av landet. Den skjevheten der etterspørselen har vært mye større enn tilbudsssiden har allerede endret seg mange steder, og med en større balanse vil vi se færre interessenter på visningene og færre budgivere på hver bolig. Tempoet vil nok gå ned noe, men det vil bli høy omsetning. Men det er først og fremst de boligselgerne som ikke forventer prisrekord i nabolaget som nå vil få solgt. Det blir sannsynligvis lengre mellom prisrekorder fremover. Og godt er det!

For en som jobber midt i boligmarkedet er det derfor enkelt å gjøre som Bjørnstjerne Bjørnson, jeg velger meg april. Et velfungerende boligmarked med forutsigbare priser, der selgerne og kjøperne finner hverandre. Et slikt marked erpositivt for hele den norske økonomien.