Heksejakt fra Forbrukerrådet

Heksejakt er et hardt ord. Spesielt ubehagelig kan jeg love heksejakten er når den kommer fra Forbrukerrådet.

Eiendomsmeglerbransjen og Forbrukerrådet har ligget i hver sin ende av skalaen i omdømmeundersøkelser i mange år. En tøff mediakamp med Forbrukerrådet vil sannsynligvis være rått parti, Forbrukerrådet kommer til å bli trodd.

Når vi nå likevel velger å ta denne kampen, så er det fordi nok er nok.

God forbrukerpolitikk er ikke synonymt med heksejakt og skittkasting i alle offentlig rom. Og det er nettopp den erfaringen vi har opplevd nå over flere år. Selve heksejakten er nå blitt dokumentert av et anonymt brev fra en ansatt i Forbrukerrådet, grundig referert i dagens Kapital (06.05.11). Brevet skriver;

”Forbrukerrådet har foretatt en undersøkelse for å bevise at vi (les: Forbrukerrådet) har rett og at bransjen (les: eiendomsmeglerbransjen) tar feil. Denne undersøkelsen ga imidlertid feil resultat og blir dermed ikke offentliggjort.”

Hvis dette medfører riktighet har vi med et Forbrukerråd å gjøre som er mer opptatt av å ”ta” eiendomsmeglerne fremfor å tale forbrukernes sak. Da er Forbrukerrådet helt ut av kurs og mister enhver form for troverdighet og tillit.

Dette er dessverre ingen overraskelse for oss, vi har lenge ikke forstått mange av de politiske holdningene Forbrukerrådet har vist. Når vår sterke mistillit nå blir offentlig er det riktig å trekke frem noen eksempler;    

PRIVATE SALG

Forbrukerrådet og eiendomsmeglerbransjen hadde mange diskusjoner da Konkurransetilsynet sendte på høring om private skulle få annonsere boliger på nettportaler som FINN, Tinde og NY. Den faglige uenigheten i denne saken var ikke overraskende. Forbrukerrådet skal jobbe for valgfrihet for forbrukerne, NEF skal jobbe for sine medlemmers interesser.

Men når de ved lansering av de nye bestemmelsene sender ut en pressemelding der de påstår at det er ”like trygt å selge privat” som å bruke megler, så gikk de langt utover hva et Forbrukerråd skal gjøre.

Dette er samme Forbrukerråd som i lovarbeidet i lov om eiendomsmegling av 2008 kjempet for tre års utdannelse og to års praksis for å kunne jobbe som ansvarlig megler. Nå mener de altså at den jobben de mener krever 5 års utdannelse er så enkel at en privat kan gjennomføre det like enkelt selv.

Vi har som bransje gjennomgått en betydelig opprydding, og står nå igjen som en mer kompetent og seriøs bransje. Vi forventer en helt annen respekt fra Forbrukerrådet for viktigheten av jobben en eiendomsmegler gjør. Forbrukerrådet velger heller ukritisk å neglisjere den risikoen en privat boligselger går inn på ved å selge selv, og ikke minst risikoen som er der for kjøper som kjøper hos en privat boligselger.

Vi mener dette er useriøs opptreden av Forbrukerrådet.

BOLIGSALGSRAPPORT – OBLIGATORISK ELLER IKKE

Eiendomsmeglerbransjen var opprinnelig en av initaitivtakerne til at vi skal ha boligsalgsrapport på boligtransaksjoner i Norge. I takstlovutvalget har vi arbeidet for et regelverk som skulle gjøre bruken av boligsalgsrapport som ”eneste alternativ”. Forbrukerrådet og takseringsforbundene ønsket det obligatorisk på alle transaksjoner, noe som er lite hensiktsmessig bl.a. i arv-/skiftesaker. Men målsettingen er vi enig om, vi ønsker i praksis boligsalgsrapport på alle boligtransaksjoner som legges ut i det åpne marked.

I media har Forbrukerrådet beskyldt oss for å være i mot boligsalgsrapport. En slik uredelighet er ikke et Forbrukerråd verdig.

INNSKRENKING AV FORBRUKERNES VALGFRIHET

Forbrukerrådet har gått aktivt inn for at det skal bli ulovlig å engasjere en megler før en har valgt takstmann, for å unngå utidig press på takstmennene. Vi har med andre ord et Forbrukerråd som vil begrense forbrukernes valgfrihet, til selv å gjøre vurderingen om de ønsker å gå til en takstmann eller megler først.

Årsaken til Forbrukerrådets holdning er det de mener er ”eiendomsmeglernes makt” over takseringsbransjen, noe som gir press der meglere dikterer takstmennene til å sette en annen verditakst enn det takstmann ønsker.

Det Forbrukerrådet velger å se bort fra er at alle kan kalle seg takstmann (megler er beskyttet tittel og krever 5 års utdannelse), det finnes ingen kompetansekrav. I mange situasjoner er det behov for å rettlede en takstmann i riktig retning. Det er en meglers plikt, av hensyn til boligselger.

Forbrukerrådet vil heller at forbrukerne skal slå opp på Gule sider for å finne egnet takstmann, uten noe form for kvalitetssikring.

Dette er risikosport for forbrukerne og useriøst av Forbrukerrådet.

ARGUMENTERER SPEKULATIVT OG MED USANNHETER

Et siste av mange andre eksempler  er et brev Forbrukerrådet sendte Finansdepartementet. I dette brevet skulle Forbrukerrådet dokumentere at eiendomsmeglerne uansett ikke har et ansvar i forbindelse med boligtransaksjoner.

Forbrukerrådet trekker frem en klagenemndsdom der megler ble frikjent da han hadde informert om flere hundre tusen kroner feil fellesgjeld i salgsoppgaven. Det Forbrukerrådet unnlater å skrive i brevet til departementet er at eiendomsmegler hadde rekvirert opplysningene fra forretningsfører, som hadde gitt feil tall til megler. Da har selvfølgelig ikke megler ansvaret for den feilaktige opplysningen. Hadde forretningsfører opplyst riktig, men megler skrevet feil, så finnes det flere dommer som har gitt megler ansvaret.

Dette er spekulativt og useriøst av Forbrukerrådet.

Jeg kan ikke forstå at ikke Forbrukerrådet velger en god dialog fremfor en aggresiv mediaskittkasting mot bransjen, jeg er sikker på at en god dialog hadde vært mer fruktbart for å oppnå gode resultater for forbrukerne.

Etter å ha jobbet tett opp mot Forbrukerrådet de siste tre årene har jeg erfart et Forbrukerråd som misbruker sin rolle og posisjon kynisk. Det er skummelt å se et Forbrukerråd som så til de grader mangler evnen til å se perspektiver i problemstillinger, som så klart har forhåndskonkludert i en rekke saker og som bevisst farer med misforståelser i sin kommunikasjon, som mange vil karakterisere som direkte løgn.

Jeg har opplevd et Forbrukerråd som ser på sin rolle som heksejeger og som gir blaffen i at det også står forbrukere og brenner på bålet.

Med det er håp, som den anonyme brevet avslutter med;

”Det finnes mange redelige ansatte i Forbrukerrådet og vi er ikke komfortable med det sporet vi nå er inne i”.  

Vi har tidligere hatt et utmerket samarbeid med Forbrukerrådet, der vi har diskutert mange gode saker til forbrukernes beste. Vi ønsker oss gjerne tilbake dit, men det ser vanskelig ut med dagens politiske ledelse.

Jeg velger meg april

Undertegnede og flere andre boligeksperter har lenge klaget over for lav tilbudsside i boligmarkedet. Den lave tilbudssiden har skapt et stort etterspørselspress på boliger som har ligget ute. Det er den enkle årsaken til den sterke boligprisveksten vi har sett hittil i år.

Nå som apriltallene er lagt frem så er det enkelt å konkludere med at faren er over for denne gang. Samtidig som boligene i april nesten aldri har blitt solgt så raskt, og det heller ikke er blitt solgt så mange (når vi tar hensyn til påsken), så har boligprisene gått ned 0,3 %. Det er faktisk svakere enn normalt, april pleier å gi en moderat stigning.

Nå er 0,3 % nedgang svært lite, og er i seg selv ikke noe vi normalt bruker store bokstaver for å beskrive. Jeg mener likevel at denne nedgangen er et kraftig sunnhetstegn for det norske boligmarkedet, og gjør at Øystein Olsen ikke trenger å ligge søvnløshet om natten for å roe boligmarkedet med høyere renter.

Boligmarkedet har lenge blitt beskrevet som overopphetet. Det er riktig at vi har lagt bak oss et svært sterkt første kvartal, men første kvartal har nesten alltid vært sterkt. Vi har det siste året hatt en prisvekst på 8 %, men det er store forskjeller både regionalt og på boligtyper. Et eksempel er eneboliger som har steget under 4% på et år, et nivå som få vil karakterisere som en prisboble.

Og selv om gjeldsnivået til nordmenn er historisk høyt, så er nordmenns evne til å håndtere nivåene absolutt under kontroll og gjeldsveksten er heller ikke faretruende høy.

I sum vitner det om et boligmarkedet med et bærekraftig og sterkt fundament, som også vil tåle tøffere tider (Les; høyere renter, øke arbeidsledighet osv)

Vi ser nå svært høy aktivitet i boligmarkedet uten at boligprisene stiger. Hva skyldes dette?

1. Nye boligprosjekter har kommet ut i markedet, og boligkjøperne har nå mye mer å velge i enn på lenge. Når det i tillegg rapporteres om at salgene går bra så blir det færre potensielle kjøpere på hvert salgsobjekt. Vi har lenge pekt på dette som nøkkelen for et stabilt boligmarked, og nå ser vi at det nærmer seg en stabilisering nok en gang. Men det måtte stigende boligpriser til for at prosjektene skulle komme ut på markedet.
2. Vårflommen. Fredag 29. april ble nesten 1000 boliger lagt ut på FINN. Det er lenge siden volumet har økt såpass mye, og det tyder på at vårflommen er på vei.

I perioden vi går inn i vil markedet også endre karakter.

Nå har vi vært inne i noen måneder der det helt klart har vært selgers marked i store deler av landet. Den skjevheten der etterspørselen har vært mye større enn tilbudsssiden har allerede endret seg mange steder, og med en større balanse vil vi se færre interessenter på visningene og færre budgivere på hver bolig. Tempoet vil nok gå ned noe, men det vil bli høy omsetning. Men det er først og fremst de boligselgerne som ikke forventer prisrekord i nabolaget som nå vil få solgt. Det blir sannsynligvis lengre mellom prisrekorder fremover. Og godt er det!

For en som jobber midt i boligmarkedet er det derfor enkelt å gjøre som Bjørnstjerne Bjørnson, jeg velger meg april. Et velfungerende boligmarked med forutsigbare priser, der selgerne og kjøperne finner hverandre. Et slikt marked erpositivt for hele den norske økonomien.

Kaffelatte generasjonen sliter med den Gordiske knuten

7. april inviterte NBBL Heikki Holmås fra SV, Henrik Asheim fra Høyre, Margareth Eide Hillested fra SP, Geir Ove Skogø i USBL og undertegnende til boligpolitisk debatt.

Temaet var førstegangskjøperne og boligmarkedet, en Gordisk knute i dagens boligmarked.

Den unge generasjonen bærer åpenbare preg av å være en ”kaffe latte-generasjon”, der det for mange er viktigere å bo i nærheten av kaffebaren enn marka eller offentlig kommunikasjon. Men realitetene tar raskt inn en førstegangskjøper, for de fleste blir det ikke snakk om hvor man kan kjøpe, det er mer om man får kjøpt sin første bolig.

For det første er det i dag praktisk talt umulig å få seg lån som ung uten hjelp. Etter det finansielle jordskjelvet finanskrisen tross alt var, har Finanstilsynet strammet kraftig inn på bankenes utlånsmuligheter. Uten tilleggssikkerhet kreves det 10 % egenkapital for å låne penger, en umulig situasjon for mange unge. De sitter da fastlåst i et knalldyrt leiemarked mens de sparer penger. Samtidig stiger boligprisene ytterligere, slik at terskelen blir enda høyere.

Dagens boligtapere er de som ikke kommer seg inn i boligmarkedet!

Det er derfor svært viktig å bruke Husbankens startlån aktivt for å få unge inn i markedet. Men en av de store utfordringene med startlån-ordningen er at kommunene må ta høyrisiko-elementet i lånene, og kommuner med dårlig råd ikke nødvendigvis motiveres av å ta denne risikoen. Dessuten er det for mange kommuner viktigere å få inn mer inntektsbringende ”skattekunder” enn førstegangskjøperne når de regulerer tomteområder.

Men selv med skriftlig lånebevis møter førstegangskjøperne utfordringer. De skal jo finne et sted å bo, og de må jo bo der de trenger bolig, nemlig innenfor rekkevidde til jobb eller skole.

Problemet er at når en gjennomsnittsleilighet i de største byene koster rundt kr 40.000,- per kvadratmeter, så er terskelen for å komme inn veldig høy.

Den beste løsningen for å motvirke de høye prisene er å bygge nok boliger, men det er nesten ingen utbyggere i dag som bygger prosjekter tilpasset førstegangskjøperne. De siste årene har det kommet en rekke krav som har gjort nettopp de mindre leilighetene mye dyrere, enten vi snakker om universell utforming, energikrav, uavhengig sluttkontroll, elektroforskrifter, økte garantikrav osv osv. En rekke gode tiltak som dessverre har en betydelig negativ konsekvens i en vesentlig høyere pris.

Et prosjekt med leiligheter på 30 kvm (typisk for førstegangskjøperne) koster ca kr 20.000,- pr/kvm mer å bygge i dag enn for 5 år siden, viser analyser uformet av Selvaag.

Konsekvensen er at prosjekter for førstegangskjøpere ikke blir bygd, noe som igjen gir mindre tilbudsside som da presser boligprisene i det totale boligmarkedet oppover. 

Vi har i lang tid ropt at politikerne må komme på banen for å sikre stabil boligbygging. Befolkningen i Norge vokser årlig med 60.000 mennesker, når vi de siste årene har bygget ca 20.000 boliger så ser alle utfordringene.

I sagnet om den gordiske knuten kom Aleksander den Store og fant løsningen. Vi trenger en politiker som tar Aleksander sin rolle, en politiker som gjør stabil boligbygging til en kampsak.

Vi må sikre nok boliger til førstegangskjøperne for å gjøre inngangsbilletten overkommelig. Vi må få et fleksibelt regelverk, mer effektive og offensive kommuner og rimeligere byggeprosjekter. Vi må ha tilgjengeliggjøring av nok tomteareal.  

Men først og fremst må vi ha en helhetlig boligpolitikk, den finnes ikke i dag!

Heikki Holmås avsluttet debatten med en erkjennelse, som jeg mener er viktig og nødvendig;

”Vi har dyttet ansvaret om nok boligbygging ut i kommunene. Det er et problem!”

Det er en god begynnelse å erkjenne at ”Stabil boligbygging” er et ansvar som bør ligge på mange flere enn kommunene. Men vi trenger store endringer , og ord må bli handling for å bli den norske boligmarkedets Aleksander den Store.

Stabil boligbygging – NÅ!

Vi har vært gjennom noen måneder med kraftig boligprisvekst. De månedene veksten har vart har det vært snakket mye om eskalerende boligpriser grunnet lav rente, skattesystemet og/eller løssluppen utlånspolitikk hos bankene.

Selv om renten og skattesystemet kan ha innvirkning på markedet, er dette i verste fall mindre påvirkning på oppgangen den siste tiden. Bankene skal, i motsetning til i 2006 og 2007, slippe å få skylden. Utlånspolitikken til bankene er mer restriktiv nå enn den har vært tidligere i gode tider. 

Hovedårsaken til boligprisoppgangen er utvilsomt for lite boligbygging . Vi har de siste årene bygd ca 20.000 boliger hvert år, mens det estimeres et behov på et sted mellom 30.000 og 40.000. Det sier seg da selv at det er et skrikende behov der ute!

Fortsetter dette vil vi bygge oss ned i en boligkrise i dette landet!

Krisen kan i verste fall gi en usunn boligprisvekst, som til slutt vil resultere i enorme svingninger i boligprisene. Dette er en betydelig trussel mot norsk økonomi, som ikke løses gjennom endret skattesystem eller strengere banker. Stabile boligpriser sikres ved å tilrettelegge for bygging av nok boliger..

Vi ser nå at tilbudssiden er i ferd med å bedre seg i markedet, det er derfor grunn til optimisme når det gjelder prisutviklingen, vi nærmer oss en utflating.

Vi mener likevel at temaet STABIL BOLIGBYGGING må komme mye høyere på den politiske agendaen, norske husholdningers økonomi er bygget rundt hus og hjem, dette er viktig for absolutt alle i Norges land.

Vi savner en nasjonal plan som sikrer nok boligmasse i Norge. Det er i dag 5-6 ulike departementer som regulerer ulike deler av boligmarkedet. Kommunene styrer hvilke prosjekter som kommer hvor, mens fylkeskommune og/eller staten trekkes inn når man snakker om utbygging av infrastruktur, veinett og/eller offentlig kommunikasjon. Alle ser hvilke politiske utfordringer vi står ovenfor da. Ansvaret for norsk boligpolitikk er med andre ord gjennomført diversifisert mellom ulike departementer og mellom kommune og stat.

Vi må kunne stille enda strengere krav til kommune, vi trenger tilgjengeliggjøring av tomter, vi trenger effektive saksbehandlingsprosesser og vi trenger ikke flere fordyrende regler, som i verste fall medfører at mange prosjekter aldri ser dagens lys.

Vi har en rekke forslag til løsninger, men det viktigste er at politikerne nå setter boligbygging  på dagsorden.

Det trengs, for vi ser absolutt ingen rød tråd i boligpolitikken i Norge i dag!

Nå må alle ta et ansvar!

De siste årene har vi endelig klart å snu oppfatningen av bransjen. Jeg får stadig hyggelig bekreftelser på at mange oppfatter bransjen som mye mer seriøs, vi har tatt store steg omdømmemessig. Men det tar uhyre kort tid å rive ned det som det har tett år å bygge opp. Hvis vi skal oppnå det omdømme vi mener vi fortjener så må vi alle ta et ansvar.

Ansvaret går på veldig mye mer enn å megle eiendom. Det handler om mye mer enn å skape fornøyde selgere og kjøpere.

Det handler om hvilket inntrykk du etterlater deg til enhver tid. Et omdømme dannes på summen av de stolte øyeblikkene.

Markedet vi jobber i er bedre enn på lenge, og det forplikter oss alle til å tenke oss om. Vi må nå opptre fornuftig og nøkternt, men de siste ukene har vi dessverre erfart flere situasjoner som heller bygger omdømme ned enn opp.

Dagens Næringsliv hadde lørdag 13. mars en reportasje om bransjens nye ”supermeglere”. Jeg er helt sikker på at mange, og kanskje alle, av de omtalte meglerne er flinke til å både skape gode salg og fornøyde kunder.

Det som er trist er at det etterlater et inntrykk av en bransje med lykkejegere som er ute etter ”neste salg” og som tjener millionlønninger og kjører dyre biler.

Dette er ikke et inntrykk som samsvarer med den opplevelsen bransjen selv har om seg selv. Slike inntrykk er svært uheldige når vi skal jobbe inn mot politikere, det offentlige, media og opinionen. Det er vanskelig å nå gjennom med budskap om en bransje med pressede marginer og som først og fremst er ute etter å drive etter skikkelig prinsipper i en skikkelig bransje. Slike reportasjer gir en mye brattere motbakke før vi når målseilet!

Når vi denne uken får oppslag om både falske bud (Bergen) og megler som selger bolig selv (Oslo), så ser vi en klar tendens i at de negative sakene kommer tettere.

Det å ta avstand fra ulovligheter bør være enkelt, men selv lovlige handlinger kan ha uheldige virkninger. En god moral viser gjennom riktige og gode beslutninger når du møter problemstillinger som ikke reguleres av lover og regler.

En megler skal alltid utvise en god moral, det skal bygge vårt omdømme!

Over tid får vi det omdømme vi fortjener. Da må vi alle stå sammen og fronte en bransje som står for tillit, seriøsitet, hardt arbeid og sunne verdier. 

Men vi må altså begynne med oss selv!

NEF – viktigere enn noen sinne

Norges Eiendomsmeglerforbund runder i disse dager 2.000 medlemmer. Vi har opplevd en gledelig økning hele det siste året, og ekstra gledelig er det å se at antall eiendomsmeglere i forbundet også har økt etter at vi har åpnet for nye medlemskategorier. Dette viser hvor riktig beslutningen vår var.

Vi har i NEF lange tradisjoner om å være den ledende og sentrale kursleverandøren til bransjen. Nå som vi har fått lovpålagt etterutdanning, for øvrig et nivå NEF medlemmer har hatt som krav i mange år, så åpner det seg et mye større marked. Det igjen skaper store muligheter for oss, samtidig som vi ser en skjerpet konkurranse fra eksterne kursleverandører og kjedenes internkurs.

Vår rolle må alltid være at NEF er en garantist for kvalitet. Men kvalitet koster, og da vil vi nok se at det er kurs som ofte er billigere enn det NEF klarer å levere. Men med den tyngden og erfaringen NEF har så vil vi nok også i fremtiden være attraktive både på de store konferansene og enkeltkurs.

Men vel så viktig er likevel NEF som bransjens frontkjemper. Vi skal være ditt talerør, enten vi skal holde fanen høyt i media eller i våre møter med Finanstilsynet, forbrukermyndigheter, politikere, departementer osv osv

Eiendomsmeglerbransjen har i mange år slitt med anseelsen. Selv om mange av oss opplever dette som ufortjent, er det noe vi må ta alvorlig. Det å bygge opp omdømme til bransjen er en tidkrevende prosess.

I mange samtaler med Finanstilsynet, Forbrukerombudet, politikere, journalister osv får vi som bransje mye skryt. De som følger oss tett ser en bransje som har gjennomgått en stor forandring, og som jobber seriøst og hardt for å gjøre en best mulig jobb.  De som ikke følger oss like tett har dessverre ikke like positivt inntrykk. Det å endre virkelighetsoppfatningen hos forbrukerne er en utrolig mye lengre og tidkrevende prosess.

Vi er avhengig av at hver enkelt megler leverer slik vi ønsker vårt omdømme skal være. Jeg har sagt flere ganger at en eiendomsmegler skal skape stolte øyeblikk i hverdagen, og det er summen av disse stolte øyeblikkene som skaper bransjens omdømme. Dette ansvaret ligger på hver og en av oss.

Samtidig skal vi i NEF være din frontkjemper for å bedre omdømme. Vår klare mediastrategi er å snakke med en klar, tydelig og ærlig stemme. Det å være ærlig i budskapet skaper tillit!

NEF er blitt viktigere enn noensinne, som frontkjemper for megleres stolte øyeblikk!