Bolig i fremtiden - et knapphetsgode eller tilgjengelig for "alle"?

Teksten nedenfor var foredrag på Stortinget 2, mai 2012 - i forbindelse med Iglo sitt boligpolitiske forum;

Bolig i fremtiden - et knapphetsgode eller tilgjengelig for "alle"?

Norge har drevet god boligpolitikk i mange generasjoner, og det er etablert en forståelse hos folk flest at vi skal eie vår egen bolig, noe som også har vært en politisk målsetting. Dette er viktig å ta med seg inn i en eventuell boligskattepolitisk diskusjon, nordmenn er skattegisler hvis det gjøres vesentlige endringer.

Det er heller ikke mange land med så høy andel av boligeiere. Enkelte påstår at vi har et dårlig leiemarked. Jeg mener dette er feil, leiemarkedet fungerer, det er bare det at vi har et svært velfungerende eiermarked.

Det er også viktig å bevare den tryggheten nordmenn føler med å bevege seg inn og ut av markedet. Som eiendomsmegler er det fristende å peke på at årsaken er at vi har verdens best utdannede eiendomsmeglerkorps, men det er kun en ørliten del av forklaringen. Markedet er svært transparent, lovverket har klare og tydelige reguleringer, det er etablert gode forsikringsordninger og det er rekordlave transaksjonskostnader knyttet til det å kjøpe og selge bolig.

Derimot har man sovet i timen når det gjelder hvilken samfunnsøkonomiske viktige funksjon boligmarkedet har, og hvor stor innvirkning politikerne faktisk har på boligforsyningen og boligprisene.

Men nå har man våknet, og det er både positivt og svært nødvendig. Vi er inne i en varig trend med høy befolkningsvekst og lav boligbygging. Politikerne bør ha en målsetting om å tilrettelegge for boligbygging, enten med tilgjengeliggjøring av nok tomter, ha et tilpasset og fleksibelt regelverk og ikke minst sørge for at det offentlig fungerer som en katalysator og ikke bremsekloss.

Dagens pressekonferanse viste nok en altfor sterk boligprisutvikling. 28 % av husholdningene har nå en gjeld som er tre ganger inntekten før skatt, det er ikke sunt at gjeldsgraden fortsetter å vokse. Men det vil den gjøre, da ubalansen mellom tilbud og etterspørsel er så stor! Og nå stiger prisene både i eie og leiemarkedet, alle må ha et sted å bo!

Kjøpekraften beveger seg i stadig større grad over i boligmassen, fremfor i annet forbruk som kan skape flere arbeidsplasser. Og det mest alvorlige er at terskelen for førstegangskjøperne for å komme inn i markedet for altfor høy.

Situasjonen jeg beskriver står i sterk kontrast til kommunalminister Navarsete sitt utspill i februar om at boligbyggingen fungerer godt. Hun påstod at boligbyggingen var i ferd med å ta seg opp, en sannhet med sterke modifikasjoner.

Det ble i 2011 bygget ca 28.000 boliger i Norge, det er riktignok en vekst på 30 % fra 2010, men langt under hva det tidligere har vært og ca 10.000 boliger mindre enn behovet. Samme byggetakt forventes i 2012, og vi ser med andre ord en utflating, og det er alvorlig. Vi fortsetter med andre ord å bygge oss inn i en boligkrise, som vil gi ytterligere prispress.

Innenfor de fleste kommunegrenser er det nok tomter som kan reguleres for utbygging. Selv i Osloområdet vil det bli bygget nok boliger med fokus på sanering av gammel bebyggelse, bygging i høyden, fortetting og der man i ytterste konsekvens kan flytte markagrensen. Utfordringen her er med andre ord vilje og ikke evnen, men da må staten på banen

Da holder det ikke, slik Navarsete gjør, å håpe på at kommunene har strategier for å møte befolkningsveksten på 1 mill flere nordmenn de neste 16 årene. Kommunene vil ikke ta et overordnet samfunnsøkonomisk ansvar, det er og må være et statlig ansvar. Som eksempel vil Bærum kommune være en nøkkel for hovedstadens befolkningsvekst, men er i dag en bremsekloss. Det er de fordi det passer dem, og systemet gir dem muligheten til å bremse.

Regjeringen har dessuten manglet fokus på boligpolitikken i statsbudsjettene. Det eneste tiltaket vi så i fjor høst var tilskudd for bostedsetablering i distriktene, populistisk symbolpolitikk kalles det. Det er ikke noe poeng å lete etter boligbyggingsnåla i statsbudsjetthøystakken. Den finnes nemlig ikke.

Staten er ofte årsaken til at boligbyggingen bremses.  Boligprosjekter forsinkes og/eller blir ikke noe av, ofte fordi 22 offentlige instanser har innsigelsesrett, og benytter seg av dem! I 94 % av kommuneplanene blir det protester.

Vi må slutte å fokusere på distriktspolitikk, og heller snakke om på urbaniseringspolitikk. Urbanisering er en global trend, innflyttere må flytte der arbeidsplassene er.

Hvilke utfordringer står vi da ovenfor i Norge i dag?

Første utfordringer er at det er for dyrt å produsere i Norge.

Med økende boligprisene og strengere egenkapitalkrav er det vanskeligere å etablere seg i boligmarkedet.Norge er et høykostland, der tomter, varer og tjenester er dyrere enn de fleste land vi sml oss med. Dessuten ser vi stadig nye regler som fordyrer boliger, senest klimameldingen sist uke.

Forslag til tiltak;

1. Det må lempes på offentlig kravene til universell utforming. Tilsvarende prinsipper for lemping bør implementeres ved ordinære prosjekter som nå er gjort for studentboliger.
2. Regelverk må ha som målsetting å stimulere til boligbygging, der det ved nye forslag til endringer i relevante lover og forskrifter alltid skal konsekvensutredes betydning det har på boligbyggingen. Det ferskeste eksempelet er klimameldingen som ble lagt frem sist uke. Det å skjerpe energikravene i byggeteknisk forskrift vil få store konsekvenser for boligbyggvingen. Hvor mye vet ingen, og er i seg selv kritikkverdig.
3. Staten må gjennom veksttilskudd stimulere til at kommuner med sterk befolkningsvekst får tilskudd for å bygge ut tilfredsstillende kommunal infrastruktur.
4. Staten bør også ha et overordnet ansvar for utvikling av veinett og offentlig kommunikasjon. Det må bygges, ikke planlegges!
5. Detaljerte forslag til forbedring i gjeldende lovverk lar vi byggenæringen redegjøre for, de er nærmere på ballen i denne tematikken.

Utfordring 2 - ansvarspulveriseringen av boligpolitikken generelt og boligbyggingen konkret

Forslag til tiltak;

1. Statens ansvar er å sikre gode rammebetingelser for boligbygging, men ansvaret er i dag spredt på 6 departementer og 5 stortingskomiteer, i tillegg er det uklare ansvarsforhold mellom stat og kommune. Vi trenger en boligminister med et eget departement med et overordnet ansvar. Dette vil sikre et kontinuerlig og nødvendig fokus på både helheten og detaljene.
2. I påvente av en egen boligminister bør en samordne transport- og arealpolitikken, samt ansvaret for Plan og bygningslovens areal- og bygningsdeler i et departement.
3. Det må årlig defineres nasjonale mål for boligbygging som skal være forpliktende i den kommunale planleggingen og saksbehandlingen for arealanvendelse, boligbygging og utvikling av infrastruktur.
4. Det bør innføres en kraftig reduksjon av det offentliges innsigelsesrett, der innsigelsesretten i det minste skal ligge innenfor de ordinære reguleringsprosessene og det skal kun skje unntaksvis når byggesaker er i samsvar med vedtatt reguleringsplan.
5. Det må stilles strengere krav til kommunenes saksbehandling og ansvar i byggesaker, en ser i dag en rekke utfordringer grunnet manglende kunnskap, kapasitet, strategi eller konsekvenser av beslutninger.
6. Hensynet til økt boligbygging må vektes tyngre ved konflikt med andre interesser som miljø, jordvern eller kulturminner. Det er behov for en god jordvernsdebatt der den hellige matjorda i Norge utfordres.
7. Det må gjennomføres kommunesammenslåinger, som vil resultere i at kommunene har et mer helhetlig fokus og tar et større samfunnsøkonomisk ansvar, samt at det er enklere å løfte kostnader til infrastruktur.

Den tredje utfordringen er et stadig økende klasseskille i samfunnet.

Forslag til tiltak;

1. Strengere krav til betjeningsevne og ansvarliggjøring av banker i sin rådgivningsfunksjon, bør være tilstrekkelig ved låneopptak. Egenkapitalkravet er ulogisk og usosialt, det straffer de som ikke har hjelp eksternt. Paradoksalt nok brukes skattepenger gjennom startlånsordningen til å gi boligkjøpere den egenkapitalen som bankene ikke får lov til å finansiere. Antall søknader om startlån har doblet seg siste halvår, dette burde vært bankenes bord!
2. Staten bør ta ansvar for bygging av nok rimelige studentboliger. Det vil ta unna presset i leiemarkedet, som vil gjøre leie et mer attraktivt alternativ til å eie.
3. BSU ordningen bør styrkes kraftig for å stimulere og motivere unge til å spare i bolig.
4. Fjerning av dokumentavgiften, eventuelt subisidiært innføring av et bunnfradrag i beregningsgrunnlaget.  

Fart i boligdebatten i Stortinget

Det var god temperatur i den spontane spørretimen i Stortinget i går. Boligpolitikk var et sentralt spørsmål, der Høyre, Fremskrittspartiet og Kristlig Folkepartiet utfordret statsministeren i manglende tiltak for å sikre boligbygging og avdempe boligprisveksten.

Det er gledelig å se hvilken bred politiske enighet det nå er at politikerne må på banen for å stimulere til boligbygging.

Når Stortingets tre største partier alle er enige om at ”noe må gjøres”, da er det ”hope in a hanging snore”, som Nils Arne Eggen en gang sa det.

Erna Solberg påpekte hel korrekt at det har vært bygget og bygges over 10 000 for få boliger i Norge hvert år. Med en forventet befolkningsvekst de neste 16 årene på 1 million nye nordmenn, vil  boligbehovet være enormt i mange år fremover. Det er helt riktig som høyrelederen i går sa at Regjeringen har totalt manglet fokus på tematikken og at en i de siste statsbudsjettene ikke har sett noen positive tiltak i denne retningen. Det er ikke noe poeng å lete etter boligbyggingsnåla i statsbudsjetthøystakken. Den finnes nemlig ikke.

Det er også helt riktig som både Høyre og Fremskrittspartiet påpekte i går at det er staten som ofte er grunnene til at utviklingen bremses.  Boligprosjekter forsinkes og/eller blir spolert fordi 22 offentlige instansene har innsigelsesrett, og benytter seg av dem! I 94 % av kommuneplanene blir det protester, og langt på vei kommer protestene fra det offentlige.

Kristelig folkeparti pekte også på de usosiale retningslinjene med økt egenkapitalkrav, som har kommet fra Finanstilsynet.

Hva så med statsministerens respons?

Jens Stoltenberg uttrykte glede over befolkningsveksten, og var også enig i behovet for nok boligbygging og viktigheten av dette fokuset på øverste politiske hold.

Statsministeren viste i gårsdagens spørretime en åpenhet for å diskutere ovennevnte sentrale spørsmål og viste at vi nå er på konkrete tiltaksdiskusjoner og ikke visjonsdiskusjoner. Det er særdeles gledelig.

Jeg har nå klare forventninger om at det snart vil bli fremmet forslag om et bedre plansamarbeid mellom stat og kommune, innskrenkninger av det offentliges innsigelsesrett og en god jordvernsdebatt der den hellige matjorda i Norge kan utfordres.

Det Stoltenberg derimot ikke ville røre, var Finanstilsynets retningslinjer.

Jeg har forståelsen for at statsministeren er varsom med å bevege seg inn på Finanstilsynets domene, men han bør absolutt bekymre seg over det økte klasseskillet som er i ferd med å etablere seg i det norske samfunn.

Det bare må bli mål det

Arbeiderpartiet har det siste året vist en positiv kraft i boligpolitikken. Partiet har vist interesse i å forstå problemene, vilje til å lytte til næringen og kraft til å gjøre et stykke arbeid for å løse utfordringene. Arbeiderpartiet nedsatte et boligpolitiske utvalg i november bestående av Håkon Haugli (leder), Torgeir Micaelsen, Marianne Aasen og Lene Vågslid. Det var absolutt interesserte, kritiske og spørrende Stortingspolitikere vi i Norges Eiendomsmeglerforbundet traff i januar.

Rapporten til utvalget er nå levert, og jeg synes de fortjener honnør for at de har tatt på alvor de boligpolitiske utfordringene vi står ovenfor.

Det er også gledelig å se at mange av våre forslag nådde gjennom, det er overmodent med en boligminister iNorge, som har et samordnet embetsverk under seg med klare nasjonale og regionale mål for boligbygging. Det er også på tide med en statlig og kommunal sektor som fungerer som medspillere med felles mål om at det bygges nok boliger. Vi blir 1 millioner flere innbyggere i Norge de neste 17 årene, grep som dette må til!

Vi får heller tilgi at de ikke foreslår kommunesammenslåing som et effektivt og godt tiltak, jeg tror ikke siste ord er sagt når det gjelder det fremdeles.

Nå som Arbeiderpartiet har gjort mye av grovarbeidet med å legge frem en så detaljert tiltaksrapport, så kommer raskt forventningene om resultater. Mange av de foreslåtte tiltakene krever større strukturelle endringer og både departementer og kommuner må gjennom omfattende endringer for å kunne møte mange av de utfordringene som blir foreslått.

Men det er ikke alle tiltakene som krever lange briller…

Allerede nå kan boligbygging løftes i all arealplanlegging, der miljø, jordvern og kulturminner i alle år har fått prioritet. Boligbygging kan enkelt løftes opp som et prioritert hensyn, selv om det neppe skjer uten støy. Norsk Bondelag har tidligere i år proklamert at ikke en kvm matjord skal ofres for boliger, slike ytterliggående syn blir det heftige politiske debatt av. En debatt vi gjerne stiller opp i.   

Allerede nå kan Regjeringen øke tilskudd til kommunal infrastruktur både innenfor og på tvers av kommunegrensene. Alle de store byene har store utfordringer med å bygge ut både tilfredsstillende veinett og offentlig kommunikasjon for å møte befolkningsveksten. Vi må igangsette disse prosessene nå!

Allerede nå kan det etableres låneordninger til miljøopprydding av gammel utidsmessig bebyggelse og for strategiske tomtekjøp i kommunene. Her kan det skapes mange nye boliger raskt! Dessuten kan en allerede nå varsle at Husbankens låneramme blir styrket slik at flere vet om og kan få Startlån.

Allerede nå kan det vedtas at det ved alle nye endringer i Plan- og bygningsloven (PBL) og tilhørende forskrifter skal konsekvensutredes hvilken betydning det har på boligbyggingen. En kan også allerede nå begrense adgangen til å klage i byggesaker der det bygges i samsvar med vedtatt reguleringsplan.

Allerede nå kan Regjeringen varsle at de vil øke betydelig bygging av nye studentboliger.

Det er gjennom vinteren etablert store forventninger om at det nå skal skje noe. Spesielt er forventningene store siden det er det partiet som har den den politiske ballen som kommer med forslagene til hvordan man skal score mål.

Det bare må bli mål det.

Er Finanstilsynet en politisk aktør?

Det er ingen hemmelighet at undertegnede er en stor skeptiker til Finanstilsynets nye retningslinjer knyttet til boliglånsfinansiering. De nye retningslinjene rammer svært usosialt, og setter mange unge i en svært tøff likviditetsmessig situasjon. Vi har i etterkant fått en rekke eksempler som viser potensielle førstegangskjøpere betale opptil 50 % mer i månedlige leiesummer enn hva de ville gjort på lånekostnader hvis de hadde fått kjøpt. Og da ville de i tillegg betalt ned på egen gjeld!

Det er likevel innenfor Finanstilsynets mandat og stramme inn en usunn kredittpraksis, hvis de ser behov for det. Det kan også være fornuftig å begrense husholdningens låneopptak, vi må alle tåle en tøffere økonomisk situasjon og en betydelig høyere boliglånsrente enn dagens.

Det vi derimot stiller oss undrende til er at Finanstilsynets direktør går inn på det vi oppfatter som nye områder. Morten Baltzersen har i en rekke medieoppslag kommentert at boligprisene er for høye, og at boligprisveksten ikke er bærekraftig.

Vi er ikke enig i at dagens boligprisnivå ikke er bærekraftig, norske husholdninger vil i all hovedsak tåle en betydelig høyere rente.

Det at vi er uenige er kanskje ikke oppsiktsvekkende. Det oppsiktsvekkende er at Finanstilsynet nå ser det som sin oppgave å mene noe om boligprisutvikingen, samt og enda viktigere, gjøre grep for å begrense den.

Vi var ikke klar over at det lå innenfor Finanstilsynets mandat å mene noe om hva som er "riktig" boligprisutvikling. Hvis dette ligger innenfor mandatet stiller vi oss svært skeptisk til om dette er fornuftig.

Vi mener Finanstilsynets mandat er å sikre bankenes og lånetagernes soliditet, uavhengig av boligprisveksten. I dette ligger å legge inn forventede renteendringer som låntaker må tåle. Det er også riktig at Finanstilsynet maner til, eventuelt pålegger, at det ved lån til bolig, uten annen sikkerhet, ikke lånes ut mer enn en viss del av boligverdien, slik at sikkerheten er tilstrekkelig god også ved et pris-/verdifall.

Det er vår oppfatning at Finanstilsynet har gått altfor langt med de nye retningslinjene, men det ligger innenfor Finanstilsynets mandat, og er noe vi må respektere.

Men når man går inn på å mene noe om hva som er riktig boligprisutvikling, og beveger seg inn på grep for å gjøre noe med det, så beveger man seg inn i et politisk farvann. Hvis vi hadde hatt en helhetlig boligpolitikk i Norge de siste årene, ville vi hatt en helt annen boligbygging i dag, og da hadde vi også sett en helt annen boligprisutvikling.

Men dette er et politisk ansvar, og ligger langt utenfor Finanstilsynets mandat.

Dessuten må vi minne om at det ved behandling av siste boligmelding var enighet i et samlet Storting om at det er et mål at flest mulig eier sin egen bolig. Retningslinjene som nå er vedtatt vil stenge mange flere ute av markedet, samt gjør veien inn fryktelig lang for mange.

Vi har intet ønske om en boligprisøkning i Norge som det ikke er økonomisk grunnlag for. Men vi mener at ulike personer har ulike roller. Med sitt utspill oppfatter vi Baltzersen som en aktør i den boligpolitiske debatten, en rolle vi mener er svært uheldig.

Derfor stiger prisene også i 2012

Det å være spåmann er alltid spennende. Vi eiendomsmeglere blir ofte beskyldt for å være evig optimister, men vi har faktisk truffet nesten innertier i våre spådommer både for 2010 og 2011. Riktignok gikk vi på noen ordentlig bomskudd de to årene før, men det gjorde vel alle sammen?

Vi er nå på vei inn i nok et positivt år for boligmarkedets del. Det er likevel grunn til å være mye mer nøktern optimist i år sammenlignet med i fjor. Vi har nå en svært uoversiktelig økonomisk situasjon i Europa, og dette vil ramme oss på en eller annen måte. Det er ikke utenkelig at vi vil se en økt arbeidsledighet utover i året, og dette rammer fort boligmarkedet.

Dessuten har Finanstilsynet kommet med innstramminger i finansinstitusjonenes boliglånspraksis. Dette vil utvilsomt begrense kredittveksten og derfor redusere etterspørselen etter boliger, først og fremst fra førstegangskjøperne. Vi kan likevel kunne risikere en smitteffekt over i andre kjøpergrupper. Selv om hensikten bak Finanstilsynets tilstramming er god, så mener vi at dette tiltaket vil ramme feil, og vil presse mange over i et allerede presset leiemarked.

En annen faktor som presser prisene ned er den stadig økende boligbyggingen. Dette vil ha en dobbelt effekt, både med at tilbudsiden øker av flere boligprosjekter og at mange kjøpere i prosjektene vil legge sine boliger ut for salg når det nærmer seg ferdigstillelse.

Likevel trekker ikke disse faktorene nok til at vi får en negativ prisutvikling.

Vi har praktisk talt full sysselsetting i Norge, rekordlav boliglånsrente og stadig økende befolkningvekst. Norge har dessuten en solid økonomi, og vi har mange grep klare hvis effekten av den internasjonale uroen blir for stor.  

Norges Eiendomsmeglerforbund tror på en lavere prisvekst på boliger i 2012 enn det man opplevde i 2011. I 2012 tror NEF at prisøkningen på boliger kommer til å bli på fire prosent, mens man i 2011 til slutt endte på en prisvekst på ni prosent.

Det vil i såfall være en sunn boligprisutvikling for oss alle.

Janus viser sitt sanne ansikt

Med jevne mellomrom har det versert en debatt mellom takserings- og meglerbransjen relatert til utilbørlig press fra meglere mot takstmenn.

En eiendomsmegler er en prosjektleder i forbindelse med et boligsalg, vår oppgave er og vil alltid være og koordinere salget for en boligselger, dette inkluderer kvalitetssikringen av underleverandører som takstmann, fotograf, opplysninger fra kommunen/forretningsfører, osv.

Vi mener at forholdet eiendomsmegler/takstmann, i all hovedsak fungerer godt, der en har gjensidig respekt for hverandres rolle og funksjon. Hver dag sparrer yrkesgruppene om verdisetting og kvalitetene på boliger.

På bakgrunn av en konstruert mistenksomhet, har forbrukerrådet og takseringsbransjen fremmet et forslag om en ”rekkefølgebestemmelse” der forbrukeren ikke kan gå til en eiendomsmegler før han har gjennomført en boligsalgsrapport på boligen.

Dette er en dramatisk inngripen i en forbrukers valgfrihet. I dag kan en forbruker velge selv om en ønsker å gå til takstmann eller eiendomsmegler først, der de fleste velger å gå til megleren. Det er naturlig da eiendomsmeglere ofte fungerer som sparringspartner i både kjøp og forberedelser til salg, lenge før de trenger en boligsalgsrapport. Eiendomsmeglere som yrkesgruppe har her en viktig funksjon for forbrukerne. 

Likevel mener vi enhver mistanke som dette er en trussel mot vårt omdømme, og er noe vi må ta tak i.

Vi (NEF/EFF) tok derfor før sommeren et initiativ til felles møte for å se på tiltak for å sikre uavhengigheten til begge yrkesgruppene. Vi fremmet forslag som ville sikre uavhengighet for yrkesutøverne og forbrukernes valgfrihet.

Et svært positivt møte konkluderte med at det skulle nedsettes en hurtigarbeidende arbeidsgruppe som skulle jobbe med en bransjenorm som ville løse de påståtte utfordringene.

Men det er nå Norges Takseringsforbund (NTF) viser sitt sanne Janus-ansikt.

Siden den gang har NTF trenert videre prosess, og nesten to måneder etter det positive møtet får vi etter gjentatte purringer tilbakemelding fra NTF via mail;

” Når det gjelder diskusjonen rundt vårt felles omdømme, særlig i relasjon til hvordan bransjene fellesskap kan se på ordninger ved selgers valg av takstmann som er annerledes enn i dag, har vi et noe endret forslag her. Bakgrunnen er den politiske prosessen som nå er i sluttfasen og som vi alle har ventet så lenge på. Etter å ha tenkt oss om tror vi det vil være galt og endog utidig av oss på vegne av våre bransjer, å på denne måte kortslutte eller forsøke å konkludere på lovgivers vegne. Dette vil vise liten respekt for de politikere vi har anmodet om å løse dette. Jeg har derfor forsøkt å formulere notatet litt annerledes på dette punkt.”

Vi har med vårt initiativ vist vilje til å sikre takseringsbransjens uavhengighet, men vi blir avvist at det er ikke ønskelig.

NTF viser her med all tydelighet at det viktigste er ikke å løse problemet, men å skaffe seg mest mulig makt, gjennom å redusere forbrukernes valgfrihet. Forbrukerne skal tvinges til å bestille boligsalgsrapporter før de snakker med eiendomsmegler. I mange tilfeller vil dette være før forbrukerne vet om de trenger boligsalgsrapporten.

Eiendomsmeglerbransjen håper forbrukermyndigheter, departement og politikere på Stortinget ser det skitne spillet NTF her har stått for.

Det er veldig enkelt å mistenke takseringsbransjen for ikke å være opptatt av å løse det de beskriver som et problem, her er det makt man ønsker. Rekkefølgebestemmelsen er å gi en yrkesgruppe makt over en annen, ikke sikringen av to uavhengige bransjer.

Her må det ryddes opp, ingen tvil om det, men først og fremst i de indre rekkene til NTF.

Kommunesammenslåing vil gi økt boligbygging

Samme dag som Kommunaldepartementet inviterte til høringsmøte om boligbygging, bekreftet kommunalminister Navarsete at hun også var boligminister. Jeg ble gledelig overrasket over uttalelsen, jeg har jo tidligere uttrykt behovet for en boligminister. Nå har vi altså en minister og et departement å rette våre forslag til, og ikke minst uttrykke våre frustrasjoner til.

Boligminister Navarsete har nå tatt på seg et stort ansvar. Vi har lagt bak oss en rekordhøy boligprisvekst, der hovedårsaken er et betydelig tilbudsunderskudd på boliger, som i all hovedsak skyldes for lite boligbygging. Samtidig er Boligministeren ansvarlig for å ha gjort boligbyggingen mye dyrere med en rekke fordyrende krav.  

Det er likevel begrenset med muligheter for tiltak Boligministeren kan utrette. Utfordringene ligger først og fremst på kommunalt nivå.  

-         Kommunene mangler ofte kunnskap/kompetanse. De ”beste” blir ikke værende i offentlig sektor, og mange kommuneansatte setter seg ikke godt inn i prosjekter de settes til å vurdere/prøve

-         Kommunene mangler ofte kapasitet, noe som kan skyldes små ressurser og/eller dårlig styring

-         Kommunene avslører ofte dårlig/manglende strategi. Boligbyggingen virker ofte tilfeldig og mangler ofte rammeverk for å håndtere utfordringer og konflikter i byggesaker Det bærer ofte preg av synsing og personlige oppfatninger.

-         Kommunene mangler konsekvenser av beslutninger som tas. Det er en kjent sak at uten konsekvenser oppnås ikke forbedringer.

Siden dette er utfordringer som stort sett knyttes til småkommunene vil et effektivt og riktig tiltak være å slå sammen en rekke av kommunene.

En kommunesammenslåing vil dessuten løse andre utfordringer knyttet til boligbyggingen. Vi har en rekke eksempler på boligprosjekter som ikke blir realisert fordi kommuner ikke evner å samarbeide i utviklingen av infrastruktur som veinett, offentlig kommunikasjon skoler/barnehager osv. Prosjektene kan være riktig i et samfunnsøkonomisk perspektiv, men kommunenes preferanser og ønsker er annerledes enn behovet helhetlig.

I større kommuner er det enklere å løfte kostnader til infrastruktur, noe som sikrer en mer effektiv boligbygging.

I det nevnte høringsmøtet kom det opp mange fornuftige forslag til tiltak. Vi er enig med OBOS om at fylkesmannen ikke skal ha muligheten til å stoppe vedtatte boligprosjekter og at offentlig etater må komme med innsigelser i, ikke etter, offentlige høringsprosesser. Vi er enig med Selvaag som ønsker utsettelse av hele/deler av TEK10.  Vi er enig med NBBL som krever Finanstilsynets hårreisende og usosiale forslag om innskjerpelse av egenkapitalkravet ved boligkjøp avvist og vi er også enig med NCC om at det må tilgjengeliggjøres nok tomter.

Det er dessuten en unison enighet om behovet for å samordne alt som relaterer seg til boligbygging i et departement.

Likevel mener vi kommunesammenslåing er et annerledes, men viktig og effektivt, tiltak. Det vil utvilsomt gi mange og store positive innvirkninger på boligbyggingen.

Og for de som mener kommunesammenslåing er urealistisk;

I Danmark gikk de i 2007 fra 13 fylker til fem regioner og fra 270 til 98 kommuner.

Og det er som kjent dejlig å være norsk i Danmark – også i storkommuner.