Bolig i fremtiden - et knapphetsgode eller tilgjengelig for "alle"?

Teksten nedenfor var foredrag på Stortinget 2, mai 2012 - i forbindelse med Iglo sitt boligpolitiske forum;

Bolig i fremtiden - et knapphetsgode eller tilgjengelig for "alle"?

Norge har drevet god boligpolitikk i mange generasjoner, og det er etablert en forståelse hos folk flest at vi skal eie vår egen bolig, noe som også har vært en politisk målsetting. Dette er viktig å ta med seg inn i en eventuell boligskattepolitisk diskusjon, nordmenn er skattegisler hvis det gjøres vesentlige endringer.

Det er heller ikke mange land med så høy andel av boligeiere. Enkelte påstår at vi har et dårlig leiemarked. Jeg mener dette er feil, leiemarkedet fungerer, det er bare det at vi har et svært velfungerende eiermarked.

Det er også viktig å bevare den tryggheten nordmenn føler med å bevege seg inn og ut av markedet. Som eiendomsmegler er det fristende å peke på at årsaken er at vi har verdens best utdannede eiendomsmeglerkorps, men det er kun en ørliten del av forklaringen. Markedet er svært transparent, lovverket har klare og tydelige reguleringer, det er etablert gode forsikringsordninger og det er rekordlave transaksjonskostnader knyttet til det å kjøpe og selge bolig.

Derimot har man sovet i timen når det gjelder hvilken samfunnsøkonomiske viktige funksjon boligmarkedet har, og hvor stor innvirkning politikerne faktisk har på boligforsyningen og boligprisene.

Men nå har man våknet, og det er både positivt og svært nødvendig. Vi er inne i en varig trend med høy befolkningsvekst og lav boligbygging. Politikerne bør ha en målsetting om å tilrettelegge for boligbygging, enten med tilgjengeliggjøring av nok tomter, ha et tilpasset og fleksibelt regelverk og ikke minst sørge for at det offentlig fungerer som en katalysator og ikke bremsekloss.

Dagens pressekonferanse viste nok en altfor sterk boligprisutvikling. 28 % av husholdningene har nå en gjeld som er tre ganger inntekten før skatt, det er ikke sunt at gjeldsgraden fortsetter å vokse. Men det vil den gjøre, da ubalansen mellom tilbud og etterspørsel er så stor! Og nå stiger prisene både i eie og leiemarkedet, alle må ha et sted å bo!

Kjøpekraften beveger seg i stadig større grad over i boligmassen, fremfor i annet forbruk som kan skape flere arbeidsplasser. Og det mest alvorlige er at terskelen for førstegangskjøperne for å komme inn i markedet for altfor høy.

Situasjonen jeg beskriver står i sterk kontrast til kommunalminister Navarsete sitt utspill i februar om at boligbyggingen fungerer godt. Hun påstod at boligbyggingen var i ferd med å ta seg opp, en sannhet med sterke modifikasjoner.

Det ble i 2011 bygget ca 28.000 boliger i Norge, det er riktignok en vekst på 30 % fra 2010, men langt under hva det tidligere har vært og ca 10.000 boliger mindre enn behovet. Samme byggetakt forventes i 2012, og vi ser med andre ord en utflating, og det er alvorlig. Vi fortsetter med andre ord å bygge oss inn i en boligkrise, som vil gi ytterligere prispress.

Innenfor de fleste kommunegrenser er det nok tomter som kan reguleres for utbygging. Selv i Osloområdet vil det bli bygget nok boliger med fokus på sanering av gammel bebyggelse, bygging i høyden, fortetting og der man i ytterste konsekvens kan flytte markagrensen. Utfordringen her er med andre ord vilje og ikke evnen, men da må staten på banen

Da holder det ikke, slik Navarsete gjør, å håpe på at kommunene har strategier for å møte befolkningsveksten på 1 mill flere nordmenn de neste 16 årene. Kommunene vil ikke ta et overordnet samfunnsøkonomisk ansvar, det er og må være et statlig ansvar. Som eksempel vil Bærum kommune være en nøkkel for hovedstadens befolkningsvekst, men er i dag en bremsekloss. Det er de fordi det passer dem, og systemet gir dem muligheten til å bremse.

Regjeringen har dessuten manglet fokus på boligpolitikken i statsbudsjettene. Det eneste tiltaket vi så i fjor høst var tilskudd for bostedsetablering i distriktene, populistisk symbolpolitikk kalles det. Det er ikke noe poeng å lete etter boligbyggingsnåla i statsbudsjetthøystakken. Den finnes nemlig ikke.

Staten er ofte årsaken til at boligbyggingen bremses.  Boligprosjekter forsinkes og/eller blir ikke noe av, ofte fordi 22 offentlige instanser har innsigelsesrett, og benytter seg av dem! I 94 % av kommuneplanene blir det protester.

Vi må slutte å fokusere på distriktspolitikk, og heller snakke om på urbaniseringspolitikk. Urbanisering er en global trend, innflyttere må flytte der arbeidsplassene er.

Hvilke utfordringer står vi da ovenfor i Norge i dag?

Første utfordringer er at det er for dyrt å produsere i Norge.

Med økende boligprisene og strengere egenkapitalkrav er det vanskeligere å etablere seg i boligmarkedet.Norge er et høykostland, der tomter, varer og tjenester er dyrere enn de fleste land vi sml oss med. Dessuten ser vi stadig nye regler som fordyrer boliger, senest klimameldingen sist uke.

Forslag til tiltak;

1. Det må lempes på offentlig kravene til universell utforming. Tilsvarende prinsipper for lemping bør implementeres ved ordinære prosjekter som nå er gjort for studentboliger.
2. Regelverk må ha som målsetting å stimulere til boligbygging, der det ved nye forslag til endringer i relevante lover og forskrifter alltid skal konsekvensutredes betydning det har på boligbyggingen. Det ferskeste eksempelet er klimameldingen som ble lagt frem sist uke. Det å skjerpe energikravene i byggeteknisk forskrift vil få store konsekvenser for boligbyggvingen. Hvor mye vet ingen, og er i seg selv kritikkverdig.
3. Staten må gjennom veksttilskudd stimulere til at kommuner med sterk befolkningsvekst får tilskudd for å bygge ut tilfredsstillende kommunal infrastruktur.
4. Staten bør også ha et overordnet ansvar for utvikling av veinett og offentlig kommunikasjon. Det må bygges, ikke planlegges!
5. Detaljerte forslag til forbedring i gjeldende lovverk lar vi byggenæringen redegjøre for, de er nærmere på ballen i denne tematikken.

Utfordring 2 - ansvarspulveriseringen av boligpolitikken generelt og boligbyggingen konkret

Forslag til tiltak;

1. Statens ansvar er å sikre gode rammebetingelser for boligbygging, men ansvaret er i dag spredt på 6 departementer og 5 stortingskomiteer, i tillegg er det uklare ansvarsforhold mellom stat og kommune. Vi trenger en boligminister med et eget departement med et overordnet ansvar. Dette vil sikre et kontinuerlig og nødvendig fokus på både helheten og detaljene.
2. I påvente av en egen boligminister bør en samordne transport- og arealpolitikken, samt ansvaret for Plan og bygningslovens areal- og bygningsdeler i et departement.
3. Det må årlig defineres nasjonale mål for boligbygging som skal være forpliktende i den kommunale planleggingen og saksbehandlingen for arealanvendelse, boligbygging og utvikling av infrastruktur.
4. Det bør innføres en kraftig reduksjon av det offentliges innsigelsesrett, der innsigelsesretten i det minste skal ligge innenfor de ordinære reguleringsprosessene og det skal kun skje unntaksvis når byggesaker er i samsvar med vedtatt reguleringsplan.
5. Det må stilles strengere krav til kommunenes saksbehandling og ansvar i byggesaker, en ser i dag en rekke utfordringer grunnet manglende kunnskap, kapasitet, strategi eller konsekvenser av beslutninger.
6. Hensynet til økt boligbygging må vektes tyngre ved konflikt med andre interesser som miljø, jordvern eller kulturminner. Det er behov for en god jordvernsdebatt der den hellige matjorda i Norge utfordres.
7. Det må gjennomføres kommunesammenslåinger, som vil resultere i at kommunene har et mer helhetlig fokus og tar et større samfunnsøkonomisk ansvar, samt at det er enklere å løfte kostnader til infrastruktur.

Den tredje utfordringen er et stadig økende klasseskille i samfunnet.

Forslag til tiltak;

1. Strengere krav til betjeningsevne og ansvarliggjøring av banker i sin rådgivningsfunksjon, bør være tilstrekkelig ved låneopptak. Egenkapitalkravet er ulogisk og usosialt, det straffer de som ikke har hjelp eksternt. Paradoksalt nok brukes skattepenger gjennom startlånsordningen til å gi boligkjøpere den egenkapitalen som bankene ikke får lov til å finansiere. Antall søknader om startlån har doblet seg siste halvår, dette burde vært bankenes bord!
2. Staten bør ta ansvar for bygging av nok rimelige studentboliger. Det vil ta unna presset i leiemarkedet, som vil gjøre leie et mer attraktivt alternativ til å eie.
3. BSU ordningen bør styrkes kraftig for å stimulere og motivere unge til å spare i bolig.
4. Fjerning av dokumentavgiften, eventuelt subisidiært innføring av et bunnfradrag i beregningsgrunnlaget.